Der Vorvertrag beim Immobilienkauf: Was er ist, wann er benötigt wird und was er enthalten sollte

Bei den meisten Immobilientransaktionen vergeht zwischen dem Zeitpunkt, zu dem sich Käufer und Verkäufer über die wesentlichen Bedingungen einigen, und der endgültigen Eigentumsübertragung vor dem Notar eine gewisse Zeit.

Der Käufer benötigt möglicherweise eine Bankfinanzierung. Der Verkäufer muss gegebenenfalls Unterlagen beschaffen, eine bestehende Hypothek ablösen oder die Immobilie räumen. Die Parteien müssen möglicherweise die Zahlungsmodalitäten, den Termin der endgültigen Übertragung, die Übergabe des Besitzes und eine Reihe weiterer praktischer Fragen klären.

Gerade diese Zwischenphase wird in Bulgarien häufig durch einen Vorvertrag über den Kauf und Verkauf einer Immobilie geregelt.

Ein Vorvertrag ist jedoch nicht lediglich eine „Reservierung der Immobilie“.

Er ist ein verbindlicher Vertrag, durch den sich die Parteien verpflichten, zu einem späteren Zeitpunkt den endgültigen Kaufvertrag zu bereits vereinbarten wesentlichen Bedingungen abzuschließen.

Ein sorgfältig ausgearbeiteter Vorvertrag ist keine Formalität. Er legt den Rahmen der gesamten Transaktion fest und kann von entscheidender Bedeutung sein, wenn eine der Parteien später die Erfüllung verweigert.

Der Vorvertrag ist in Art. 19 des bulgarischen Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge (ЗЗД) geregelt.

Mit ihm vereinbaren Käufer und Verkäufer, unter bestimmten Bedingungen in Zukunft einen endgültigen Vertrag über den Verkauf einer konkret bestimmten Immobilie abzuschließen.

Dabei ist eine grundlegende Unterscheidung wichtig:

Der Vorvertrag begründet die Verpflichtung, das Eigentum künftig zu übertragen.

Er überträgt das Eigentum selbst noch nicht.

Bei einem gewöhnlichen Immobilienverkauf erfolgt die Eigentumsübertragung durch eine notarielle Urkunde.

Selbst wenn der Käufer bereits:

• einen Vorvertrag unterschrieben hat;
• eine Anzahlung geleistet hat;
• einen erheblichen Teil des Kaufpreises bezahlt hat;
• die Schlüssel erhalten hat;
• die Immobilie bereits nutzt,

bedeutet dies für sich genommen noch nicht, dass er Eigentümer geworden ist.

Bis zur endgültigen Eigentumsübertragung muss deshalb klar unterschieden werden zwischen:

einem vertraglichen Anspruch auf Erwerb der Immobilie

und

einem bereits erworbenen Eigentumsrecht an der Immobilie.

Diese Unterscheidung ist grundlegend.

Nein.

Das bulgarische Recht schreibt nicht vor, dass jedem Immobilienverkauf zwingend ein Vorvertrag vorausgehen muss.

Sind Käufer und Verkäufer bereits vollständig zur Durchführung der Transaktion bereit, liegen alle notwendigen Unterlagen vor, ist die Finanzierung gesichert und sind sämtliche Bedingungen geklärt, können die Parteien unmittelbar zur notariellen Eigentumsübertragung übergehen.

In der Praxis ist ein Vorvertrag vor allem dann sinnvoll, wenn zwischen der Einigung über die Transaktion und der endgültigen Eigentumsübertragung ein Zeitraum liegt, in dem eine oder beide Parteien bestimmte Voraussetzungen erfüllen müssen.

Zum Beispiel:

• der Käufer muss eine Immobilienfinanzierung erhalten;
• die Bank muss eine Bewertung der Immobilie durchführen;
• der Verkäufer muss zusätzliche Unterlagen beschaffen;
• eine bestehende Hypothek muss abgelöst werden;
• eine Belastung muss gelöscht werden;
• die Immobilie befindet sich noch im Bau;
• der Verkäufer benötigt Zeit, um die Immobilie zu räumen;
• der Käufer muss den restlichen Kaufpreis bereitstellen;
• eine andere vereinbarte Voraussetzung muss erfüllt werden.

In solchen Fällen schafft der Vorvertrag eine klare Struktur für den Zeitraum zwischen der Einigung und der endgültigen Eigentumsübertragung.

Seine wichtigste Funktion besteht darin, eine getroffene Vereinbarung in ein rechtlich verbindliches Vertragsverhältnis zu überführen.

Eine mündliche Absprache wie:

„Wir haben uns auf 180.000 Euro geeinigt und gehen in einem Monat zum Notar.“

lässt zahlreiche wesentliche Fragen offen.

Ein gut ausgearbeiteter Vorvertrag sollte eindeutig regeln:

• wer verkauft;
• wer kauft;
• welche konkrete Immobilie verkauft wird;
• wie hoch der Kaufpreis ist;
• wie und wann der Kaufpreis gezahlt wird;
• wann der endgültige Vertrag abgeschlossen werden muss;
• in welchem Zustand die Immobilie übergeben werden muss;
• welche Unterlagen der Verkäufer bereitstellen muss;
• wie mit einer Hypothek oder anderen Belastungen umgegangen wird;
• wann Besitz und Schlüssel übergeben werden;
• wer die einzelnen Transaktionskosten trägt;
• was geschieht, wenn eine der Parteien ihre Verpflichtungen nicht erfüllt.

Der Vorvertrag dient also nicht lediglich dazu, die Immobilie „zu reservieren“.

Er verteilt Rechte, Pflichten und Risiken zwischen den Parteien bis zum endgültigen Abschluss der Transaktion.

Bei einem Immobilienverkauf muss der Vorvertrag schriftlich abgeschlossen werden.

Der Grund dafür ist, dass der endgültige Vertrag zur Übertragung von Eigentum an einer Immobilie in Bulgarien in Form einer notariellen Urkunde abgeschlossen werden muss.

Das bulgarische Recht verlangt daher auch für den entsprechenden Vorvertrag die Schriftform.

Nein.

Für die Wirksamkeit eines üblichen Vorvertrags über den Kauf und Verkauf einer Immobilie ist grundsätzlich keine notarielle Beglaubigung der Unterschriften erforderlich.

Die Parteien können ihre Unterschriften freiwillig beglaubigen lassen, wenn dafür im konkreten Fall ein besonderer Grund besteht.

Eine solche Beglaubigung:

macht aus dem Vorvertrag jedoch keine notarielle Eigentumsübertragung und überträgt kein Eigentum.

In bestimmten Fällen kann die notarielle Beglaubigung zusätzliche beweisrechtliche oder verfahrensrechtliche Folgen haben.

Sie sollte daher nicht automatisch vorgenommen werden, sondern im Zusammenhang mit der konkreten Transaktion beurteilt werden.

Das Gesetz verlangt, dass der Vorvertrag die Vereinbarungen über die wesentlichen Bedingungen des späteren endgültigen Vertrags enthält.

Bei einem Immobilienverkauf gehören insbesondere folgende Punkte dazu:

Käufer und Verkäufer müssen eindeutig identifiziert werden.

Ist der Verkäufer eine juristische Person, sollte geprüft werden, wer zu ihrer Vertretung berechtigt ist.

Handelt eine Person aufgrund einer Vollmacht, sollten sowohl die Vollmacht als auch der Umfang der Vertretungsbefugnis geprüft werden.

Die Immobilie muss ausreichend genau individualisiert werden.

Je nach Art des Objekts gehören hierzu typischerweise:

• Adresse;
• Katasterkennung;
• Fläche;
• Etage;
• Nummer des selbstständigen Objekts;
• Nutzungsart;
• Nebenräume;
• Miteigentumsanteile;
• Stellplatz oder Garage, sofern diese Bestandteil der Transaktion sind;
• weitere relevante Merkmale.

Je genauer der Vertragsgegenstand beschrieben ist, desto geringer ist das Risiko eines späteren Streits darüber, welche Immobilie beziehungsweise welche Bestandteile tatsächlich verkauft werden sollten.

Der Kaufpreis muss bestimmt sein oder zumindest anhand eines eindeutigen Mechanismus bestimmbar sein.

Bei einem gewöhnlichen Immobilienverkauf ist es sinnvoll, den konkret vereinbarten Kaufpreis ausdrücklich im Vertrag festzuhalten.

Ein guter Vorvertrag sollte jedoch deutlich über diese Mindestanforderungen hinausgehen.

Aus praktischer Sicht sollte der Vorvertrag möglichst alle wesentlichen Fragen beantworten, die vor dem endgültigen Abschluss entstehen können.

Es sollte eindeutig geregelt werden:

• ein konkretes Datum; oder
• eine endgültige Frist; oder
• ein objektiv bestimmbarer Mechanismus zur Festlegung des Termins.

Eine Formulierung wie:

„Die Transaktion wird zu einem späteren Zeitpunkt abgeschlossen.“

ist wesentlich unklarer als beispielsweise:

„Spätestens bis zum 30. November 2026.“

oder eine andere eindeutig bestimmbare Frist.

Es sollte eindeutig geregelt werden:

• welcher Betrag bei Unterzeichnung gezahlt wird;
• welcher Betrag vor dem Notartermin gezahlt wird;
• welcher Betrag bei der notariellen Eigentumsübertragung gezahlt wird;
• ob eine Bankfinanzierung vorgesehen ist;
• auf welches Bankkonto die Zahlungen erfolgen;
• ob ein Teil des Kaufpreises direkt an eine Bank zur Ablösung einer bestehenden Hypothek gezahlt wird;
• wann eine Zahlung als vollständig erfolgt gilt.

Bei Transaktionen mit hohen Beträgen gehört die Zahlungsstruktur zu den wichtigsten Bestandteilen des Vertrags.

Dies ist einer der Bereiche, in denen Begriffe in der Praxis besonders häufig ungenau verwendet werden.

In Bulgarien wird der Begriff **„капаро“ („Kaparo“) ** umgangssprachlich für nahezu jede im Voraus gezahlte Summe verwendet.

Rechtlich entscheidend ist jedoch, welche Funktion die Zahlung nach dem Vertrag tatsächlich haben soll.

Eine Vorauszahlung ist eine vorzeitige Zahlung eines Teils des Kaufpreises.

Beispiel:

Kaufpreis: 200.000 Euro.

Bei Unterzeichnung des Vorvertrags zahlt der Käufer:

20.000 Euro als Vorauszahlung.

Bei Abschluss der endgültigen Transaktion verbleiben:

180.000 Euro.

Allein die Bezeichnung als Vorauszahlung bedeutet nicht automatisch, dass der Betrag bei Nichterfüllung einbehalten werden darf oder in doppelter Höhe zurückzuzahlen ist.

Dies hängt von den vertraglichen Regelungen und vom Grund des Scheiterns der Transaktion ab.

Das bulgarische „задатък“, das funktional als Angeld beziehungsweise Sicherungszahlung verstanden werden kann, ist in Art. 93 des bulgarischen Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge geregelt.

Es hat sowohl:

• eine Beweisfunktion;
• als auch eine Sicherungsfunktion.

Erfüllt die Partei, die das Angeld geleistet hat, ihre Verpflichtungen nicht, kann die vertragsgetreue Partei unter den gesetzlichen Voraussetzungen vom Vertrag zurücktreten und den Betrag behalten.

Liegt die Nichterfüllung dagegen bei der Partei, die das Angeld erhalten hat, kann die andere Partei bei Rücktritt vom Vertrag grundsätzlich den doppelten Betrag verlangen.

Deshalb sollte im Vertrag eindeutig geregelt werden, ob eine gezahlte Summe:

eine Vorauszahlung

oder

ein Angeld im Sinne von Art. 93 ЗЗД

darstellt.

„Kaparo“ ist ein weit verbreiteter umgangssprachlicher Begriff.

Die rechtlichen Folgen sollten jedoch nicht allein aus dieser Bezeichnung abgeleitet werden.

Entscheidend sind der Inhalt des Vertrags und die Funktion, die die Parteien der Zahlung tatsächlich zugewiesen haben.

Nein.

Es handelt sich um unterschiedliche rechtliche Instrumente.

Das Angeld ist eine tatsächlich geleistete Zahlung mit den gesetzlich und vertraglich bestimmten Funktionen.

Eine Vertragsstrafe ist dagegen eine im Voraus vereinbarte Rechtsfolge für eine konkret definierte Vertragsverletzung.

Beispielsweise können die Parteien vereinbaren:

eine Vertragsstrafe von 5.000 Euro, wenn der Käufer schuldhaft die Mitwirkung am Abschluss des endgültigen Vertrags verweigert.

Grundsätzlich kann ein Vertrag sowohl ein Angeld als auch eine Vertragsstrafe vorsehen.

Dann sollte jedoch besonders klar geregelt werden:

• wann die Regelungen zum Angeld Anwendung finden;
• wann die Vertragsstrafe geschuldet wird;
• ob beide gleichzeitig verlangt werden können;
• wie darüber hinausgehende Schäden behandelt werden.

Das bloße Ansammeln mehrerer Sanktionen macht einen Vertrag nicht automatisch sicherer.

Es kann einen späteren Streit vielmehr komplizierter machen.

Es gibt keinen allgemein gesetzlich vorgeschriebenen Prozentsatz, der bei einem Vorvertrag gezahlt werden muss.

Die Höhe ist Verhandlungssache.

Sie kann beispielsweise sein:

• ein fester Betrag;
• ein Prozentsatz des Kaufpreises;
• ein erheblicher Teil des Kaufpreises;
• bei bestimmten Transaktionen nahezu der gesamte Kaufpreis.

Die Höhe sollte jedoch immer im Verhältnis zum bestehenden Risiko bewertet werden.

Zahlt der Käufer einen erheblichen Teil des Kaufpreises, bevor er Eigentümer wird, überträgt er dem Verkäufer beträchtliche finanzielle Mittel, ohne zu diesem Zeitpunkt bereits Eigentümer der Immobilie zu sein.

Das bedeutet nicht, dass eine hohe Vorauszahlung grundsätzlich falsch ist.

Es bedeutet jedoch, dass vor einer solchen Zahlung besonders sorgfältig geprüft werden sollten:

• Eigentumsverhältnisse;
• Belastungen;
• Rechts- und Vertretungsbefugnis des Verkäufers;
• Voraussetzungen für die Rückzahlung;
• vorhandene Sicherheiten;
• Zahlungsmechanismus;
• der Grund für die hohe Vorauszahlung.

Nein.

Dies ist einer der wichtigsten praktischen Punkte.

Der Vorvertrag begründet vertragliche Verpflichtungen zwischen den Parteien, überträgt aber selbst kein Eigentum.

Nach seiner Unterzeichnung bleibt der Verkäufer weiterhin rechtlicher Eigentümer.

Der Käufer sollte einen Vorvertrag deshalb niemals mit einer notariellen Eigentumsübertragung gleichsetzen.

Die Unterzeichnung eines Vorvertrags macht es dem Verkäufer technisch nicht unmöglich, eine weitere Verfügung über die Immobilie vorzunehmen.

Eine solche Handlung kann einen Verstoß gegen seine vertraglichen Verpflichtungen darstellen.

Der Vorvertrag selbst verschafft dem Käufer jedoch nicht denselben sachenrechtlichen Schutz wie bereits erworbenes Eigentum.

Dieses Risiko ist einer der Gründe, warum eine rechtliche Prüfung vor der Unterzeichnung so wichtig ist.

Daneben existiert ein wichtiger verfahrensrechtlicher Schutzmechanismus.

Muss der Käufer Klage mit dem Ziel erheben, den Vorvertrag gerichtlich für endgültig erklären zu lassen, unterliegt die entsprechende Klage bei Immobilien einer Eintragung.

Diese Eintragung kann gegenüber bestimmten später erworbenen Rechten Dritter Schutzwirkung entfalten.

Das bedeutet jedoch nicht, dass allein die Unterzeichnung eines Vorvertrags die Immobilie automatisch „blockiert“.

Zwischen:

Unterzeichnung des Vorvertrags

und

endgültiger Eigentumsübertragung

besteht daher ein tatsächlicher Zeitraum vertraglichen Risikos, der entsprechend gemanagt werden sollte.

Hier zeigt sich eine der stärksten Wirkungen des Vorvertrags.

Nach Art. 19 Abs. 3 des bulgarischen Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge kann jede Partei beim Gericht beantragen, den Vorvertrag für endgültig zu erklären, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Verweigert der Verkäufer ohne rechtfertigenden Grund die Eigentumsübertragung, ist der Käufer daher nicht zwingend darauf beschränkt, lediglich die Rückzahlung bereits gezahlter Beträge zu verlangen.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann er vielmehr:

den Erwerb der Immobilie selbst verlangen.

Die gerichtliche Entscheidung kann den endgültigen Vertrag ersetzen.

Grundsätzlich steht dieser Mechanismus auch dem Verkäufer gegenüber dem Käufer zur Verfügung.

Die Tatsache, dass der Käufer vor Erhebung einer Klage noch nicht den gesamten Kaufpreis bezahlt hat, bedeutet nicht automatisch, dass er die Möglichkeit verliert, den Vorvertrag gerichtlich für endgültig erklären zu lassen.

Das bulgarische Zivilprozessrecht sieht einen Mechanismus vor, nach dem das Gericht eine den endgültigen Vertrag ersetzende Entscheidung unter der Bedingung treffen kann, dass der Käufer seine entsprechende Gegenleistung innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist erfüllt.

Der bulgarische Oberste Kassationsgerichtshof hat sich auch mit Fällen befasst, in denen im Vorvertrag vereinbart war, dass der endgültige Vertrag erst nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises abgeschlossen werden soll.

Dies verdeutlicht, warum ein Vorvertrag nicht nur als kommerzielle Absprache betrachtet werden sollte.

Er kann Grundlage für eine gerichtliche Eigentumsübertragung sein.

Eine der problematischsten Praktiken besteht darin, mit der rechtlichen Prüfung erst nach Unterzeichnung des Vorvertrags und nach Zahlung einer erheblichen Summe zu beginnen.

Sinnvoll ist vielmehr, die Due Diligence vor der Übernahme wesentlicher vertraglicher Verpflichtungen durchzuführen.

Je nach Transaktion sollten zumindest folgende Punkte geprüft werden:

Es sollte festgestellt werden:

• wer Eigentümer der Immobilie ist;
• auf welcher Rechtsgrundlage das Eigentum erworben wurde;
• ob Miteigentümer existieren;
• ob Erben beteiligt sind;
• ob ein ehelicher Güterstand relevant ist;
• ob die Mitwirkung oder Zustimmung einer weiteren Person erforderlich ist.

Besondere Aufmerksamkeit ist bei Immobilien erforderlich, die während einer Ehe erworben wurden.

Der Vorvertrag überträgt noch kein Eigentum.

Bei der endgültigen Übertragung können der Eigentumsstatus und die Beteiligung aller erforderlichen Personen jedoch entscheidend sein.

Geprüft werden sollten insbesondere:

• Hypotheken;
• Pfändungen beziehungsweise Verfügungsbeschränkungen;
• eingetragene Klagen;
• dingliche Rechte Dritter;
• sonstige Eintragungen, die für die Transaktion relevant sein können.

Eine bestehende Hypothek bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie nicht verkauft werden kann.

Der Mechanismus für ihre Ablösung und Löschung muss jedoch eindeutig strukturiert werden.

Verglichen werden sollten insbesondere:

• Eigentumsnachweis;
• Katasterplan beziehungsweise Katasterauszug;
• Adresse;
• Fläche;
• Katasterkennung;
• Nebenflächen;
• tatsächlicher Zustand.

Bei Gebäuden und Neubauprojekten kann es erforderlich sein, insbesondere folgende Unterlagen beziehungsweise Sachverhalte zu prüfen:

• Bauunterlagen;
• Baugenehmigung;
• Baufortschritt;
• Akt 14;
• Akt 15;
• Nutzungsgenehmigung beziehungsweise Bescheinigung über die Inbetriebnahme;
• Übereinstimmung zwischen genehmigtem Projekt und angebotener Immobilie.

Auch eine mit einer Hypothek belastete Immobilie kann grundsätzlich verkauft werden.

Die Zahlungsstruktur muss in diesem Fall jedoch wesentlich präziser organisiert werden.

Der Vorvertrag sollte mindestens folgende Fragen beantworten:

• wie hoch die Restschuld ist;
• welche Bank Hypothekengläubiger ist;
• welcher Betrag für die vollständige Ablösung erforderlich ist;
• ob ein Teil des Kaufpreises direkt an die Bank gezahlt wird;
• wann die Bank die erforderlichen Unterlagen ausstellt;
• wann und auf welchem Weg die Hypothek gelöscht wird;
• was geschieht, wenn die tatsächliche Restschuld höher als erwartet ist.

Eine Klausel wie:

„Der Verkäufer wird die Hypothek ablösen.“

ist bei einer Transaktion mit erheblichem Wert häufig nicht ausreichend.

Es wird ein praktisch umsetzbarer Zahlungs- und Löschungsmechanismus benötigt.

Dies ist einer der wichtigsten Punkte aus Sicht des Käufers.

Hängt der Abschluss der Transaktion von einer Bankfinanzierung ab, sollte der Vertrag insbesondere regeln:

• die erwartete Finanzierungssumme;
• die Frist für die Kreditgenehmigung;
• die erforderliche Bankbewertung;
• die Frist für die Bereitstellung der Unterlagen durch den Verkäufer;
• was geschieht, wenn die Bankbewertung niedriger als der vereinbarte Kaufpreis ausfällt;
• was geschieht, wenn die Bank die Finanzierung ablehnt;
• ob der Käufer eine Finanzierungslücke aus eigenen Mitteln schließen muss;
• wann die Finanzierungsbedingung als erfüllt gilt.

Es sollte niemals automatisch davon ausgegangen werden:

„Wenn meine Bank den Kredit ablehnt, fällt der Vertrag einfach weg.“

Dies gilt nur dann, wenn die rechtliche Konstruktion und die Vertragsklauseln tatsächlich zu diesem Ergebnis führen.

Das Finanzierungsrisiko sollte deshalb vor der Unterzeichnung verteilt werden und nicht erst nach einer Kreditabsage.

Auch dies sollte im Voraus geregelt werden.

Der Besitz wird üblicherweise übertragen:

• bei der notariellen Eigentumsübertragung;
• nach vollständigem Eingang des Kaufpreises;
• zu einem konkret vereinbarten späteren Zeitpunkt.

Bleibt der Verkäufer nach der notariellen Übertragung noch vorübergehend in der Immobilie, sollte dies ausdrücklich geregelt werden.

Sinnvoll sind insbesondere:

• eine konkrete Räumungsfrist;
• eine Verpflichtung zur Übergabe;
• eine Beschreibung des geschuldeten Zustands;
• das Übergabeverfahren;
• ein Übergabeprotokoll;
• Zählerstände;
• Übergabe von Schlüsseln und Dokumenten;
• Folgen einer verspäteten Räumung.

Nicht unbedingt.

In der Praxis werden häufig Dokumente und Zahlungen wie folgende verwendet:

• Reservierungsdeposit;
• „Stop-Kaparo“;
• Reservierungsvereinbarung;
• Depositvereinbarung.

Sie können unterschiedliche Inhalte haben und zwischen unterschiedlichen Parteien abgeschlossen werden.

Eine Reservierungsvereinbarung kann beispielsweise geschlossen werden:

• zwischen Käufer und Verkäufer;
• zwischen Käufer und Bauträger;
• zwischen Käufer und Immobilienagentur.

Ihr Zweck kann lediglich darin bestehen, die Immobilie vorübergehend vom Markt zu nehmen, während die rechtliche Prüfung durchgeführt und der Vorvertrag vorbereitet wird.

Deshalb gilt:

Eine Reservierungsvereinbarung sollte nicht automatisch mit einem Vorvertrag gleichgesetzt werden.

Andererseits bestimmt sich die rechtliche Bedeutung eines Dokuments nach seinem Inhalt und nicht ausschließlich nach seiner Überschrift.

Ein Dokument mit der Bezeichnung „Reservierung“, das bereits eine verbindliche Verpflichtung zum Abschluss einer konkreten späteren Transaktion zu ausreichend bestimmten Bedingungen enthält, kann wesentlich weitergehende Rechtswirkungen entfalten als eine einfache Reservierung.

Deshalb sollte jede Zahlung, die vor dem eigentlichen Hauptvertrag geleistet wird, eine eindeutig definierte Funktion haben.

Beim Kauf einer noch im Bau befindlichen Immobilie ist der Vorvertrag üblicherweise erheblich komplexer.

Der Käufer vereinbart möglicherweise den Erwerb eines Vermögenswerts, der:

• noch nicht fertiggestellt ist;
• möglicherweise noch nicht als selbstständiges Katasterobjekt existiert;
• in mehreren Raten bezahlt wird;
• nach einem bestimmten Projekt und einer bestimmten technischen Spezifikation errichtet werden muss.

Der Vertrag sollte dann nicht nur den späteren Verkauf regeln, sondern unter anderem auch:

• die konkrete Wohnung;
• die Fläche und die Methode ihrer Berechnung;
• Gemeinschaftsflächen;
• Miteigentumsanteile am Grundstück beziehungsweise Baurecht;
• Stellplatz oder Garage;
• Ausbaustandard;
• technische Spezifikation;
• Fristen;
• Akt 14;
• Akt 15;
• Inbetriebnahme;
• Zahlungsplan;
• Bauverzögerungen;
• Projektänderungen;
• zulässige Flächenabweichungen;
• Preisindexierung, sofern vereinbart;
• Gewährleistungen und Haftung.

Bei Neubauprojekten kann sich hinter der Überschrift „Vorvertrag“ ein Dokument mit Dutzenden Seiten komplexer wirtschaftlicher und baulicher Regelungen verbergen.

Ein solcher Vertrag sollte deshalb niemals als bloße Standardvorlage betrachtet werden.

Der Käufer bindet sich vertraglich und zahlt einen erheblichen Betrag, bevor die Immobilie ordnungsgemäß geprüft wurde.

Im Vertrag steht lediglich:

„Der Käufer zahlt ein Kaparo von 10.000 Euro.“

ohne klarzustellen:

• ob es sich um eine Vorauszahlung handelt;
• ob es sich um ein Angeld handelt;
• wann der Betrag zurückgezahlt wird;
• wann er einbehalten werden kann;
• unter welchen Voraussetzungen eine doppelte Rückzahlung geschuldet ist.

Formulierungen wie:

„nach Erhalt der Unterlagen“

ohne eine endgültige Frist können erhebliche Unsicherheit verursachen.

Allen Beteiligten ist bekannt, dass die Immobilie belastet ist, aber der Vertrag regelt nicht, wer wann und wie die Bank bezahlt.

Der Käufer geht davon aus, dass er sein Geld zurückerhält, wenn die Bank die Finanzierung ablehnt.

Der Verkäufer geht vom Gegenteil aus.

Der Käufer zahlt einen erheblichen Teil des Kaufpreises, ohne Eigentümer geworden zu sein und ohne ausreichend klare Absicherung für den Fall der Nichterfüllung.

Zum Beispiel:

„Die vertragsbrüchige Partei ersetzt sämtliche Schäden.“

Eine solche Formulierung kann rechtlich zulässig sein, bietet aber häufig nicht genügend Klarheit darüber, welche konkreten Folgen bei einem bestimmten Problem eintreten.

Ein hochwertig strukturierter Vertrag folgt üblicherweise einer klaren Logik:

Erstens: Wer sind die Parteien?

Zweitens: Welche konkrete Immobilie wird verkauft?

Drittens: Wie hoch ist der Kaufpreis?

Viertens: Wie wird der Kaufpreis bezahlt?

Fünftens: Welchen rechtlichen und tatsächlichen Status hat die Immobilie?

Sechstens: Welche Verpflichtungen muss jede Partei vor dem endgültigen Abschluss erfüllen?

Siebtens: Wann und unter welchen Voraussetzungen erfolgt die notarielle Eigentumsübertragung?

Achtens: Wann werden Besitz und Schlüssel übergeben?

Neuntens: Wer trägt die Transaktionskosten?

Zehntens: Was geschieht bei Nichterfüllung?

Fehlt diese Logik, kann ein Vorvertrag mehr Probleme schaffen als lösen.

Nein.

Die Länge eines Vertrags ist für sich genommen kein Qualitätsmerkmal.

Bei einer einfachen Transaktion zwischen zwei Privatpersonen mit:

• unbelasteter Immobilie;
• vollständigen Unterlagen;
• Eigenmitteln;
• kurzem Zeitraum bis zum Notartermin,

kann der Vertrag vergleichsweise kompakt sein.

Bei einer Transaktion mit:

• Bankfinanzierung;
• bestehender Hypothek;
• mehreren Eigentümern;
• geerbter Immobilie;
• Neubau;
• Ratenzahlung;
• juristischen Personen;
• mehreren Bedingungen,

sollte der Vertrag entsprechend detaillierter ausfallen.

Das Ziel ist nicht, einen möglichst „langen“ Vertrag zu erstellen.

Das Ziel ist:

die tatsächlichen Risiken der konkreten Transaktion im Voraus sinnvoll zu verteilen.

Darauf sollte man sich nicht verlassen.

Der Notar hat bei der endgültigen Eigentumsübertragung wichtige gesetzliche Aufgaben und führt die im notariellen Verfahren erforderlichen Prüfungen durch.

Der Vorvertrag wird jedoch vor der endgültigen Transaktion abgeschlossen.

Und gerade bei seiner Unterzeichnung übernehmen die Parteien häufig bereits:

• erhebliche Verpflichtungen;
• Zahlungsverpflichtungen;
• konkrete Fristen;
• Risiken im Fall der Nichterfüllung.

Deshalb sollten Due Diligence und Strukturierung der Transaktion frühzeitig beginnen.

Es ist keine gute Strategie, zunächst einen Vertrag zu unterschreiben und einen erheblichen Betrag zu zahlen und erst danach zu fragen:

„Gibt es mit dieser Immobilie eigentlich ein rechtliches Problem?“

Ein professioneller Immobilienmakler sollte weder den Rechtsanwalt noch den Notar ersetzen.

Seine Rolle ist eine andere.

Bei einer professionell organisierten Transaktion sollte der Makler:

• die erforderlichen Informationen sammeln;
• die Parteien koordinieren;
• die vereinbarten wirtschaftlichen Bedingungen im Blick behalten;
• die Unterlagen organisieren;
• Themen identifizieren, die rechtlich oder technisch geprüft werden müssen;
• die Kommunikation mit Bank, Rechtsanwalt und Notar koordinieren;
• Fristen überwachen;
• sicherstellen, dass die praktische Organisation der Transaktion den getroffenen Vereinbarungen entspricht.

Die rechtliche Prüfung und die Ausarbeitung komplexerer Vertragsklauseln sollten durch entsprechend qualifizierte juristische Fachleute erfolgen.

Eine erfolgreiche Immobilientransaktion ist nicht das Ergebnis eines einzelnen Dokuments.

Sie ist das Ergebnis eines professionell organisierten Prozesses.

Vor Unterzeichnung eines Vorvertrags sollten zumindest folgende Fragen klar beantwortet werden können:

1. Wer ist Eigentümer der Immobilie?
2. Gibt es weitere Personen, deren Mitwirkung oder Zustimmung erforderlich ist?
3. Wie wurde die Immobilie erworben?
4. Bestehen Hypotheken, Pfändungen oder andere Belastungen?
5. Entspricht die Immobilie in den Unterlagen tatsächlich dem Objekt, das gekauft werden soll?
6. Wie hoch ist der endgültige Kaufpreis?
7. Welcher Betrag wird im Voraus gezahlt?
8. Handelt es sich um eine Vorauszahlung oder ein Angeld?
9. Unter welchen Voraussetzungen wird der Betrag zurückgezahlt?
10. Was geschieht, wenn der Verkäufer den Abschluss verweigert?
11. Was geschieht, wenn der Käufer den Abschluss verweigert?
12. Was geschieht, wenn die Bank die Finanzierung ablehnt?
13. Gibt es eine endgültige Frist für die Transaktion?
14. Wer wählt den Notar?
15. Wie wird der Restkaufpreis bezahlt?
16. Wie wird eine bestehende Hypothek konkret abgelöst?
17. Wann werden die Schlüssel übergeben?
18. In welchem Zustand muss die Immobilie übergeben werden?
19. Wer trägt die Transaktionskosten?
20. Welche Folgen treten ein, wenn eine Partei ihre Verpflichtungen nicht erfüllt?

Wenn die Antwort auf mehrere dieser Fragen lautet:

„Das klären wir später.“

wird der Vertrag wahrscheinlich zu früh unterschrieben.

Ein Vorvertrag ist kein zwingender Bestandteil jeder Immobilientransaktion.

Liegt zwischen der Einigung und der endgültigen notariellen Eigentumsübertragung jedoch ein Zeitraum, in dem finanzielle, dokumentarische oder andere Voraussetzungen erfüllt werden müssen, kann er eines der wichtigsten Instrumente zum Schutz beider Parteien sein.

Sein Wert liegt nicht darin, dass überhaupt ein unterschriebenes Dokument existiert.

Sein Wert liegt darin, die getroffene wirtschaftliche Einigung in klare, strukturierte und durchsetzbare Verpflichtungen zu überführen.

Ein gut ausgearbeiteter Vorvertrag sollte drei grundlegende Fragen beantworten:

Was genau haben wir vereinbart?

Wie gelangen wir von dieser Vereinbarung zur endgültigen Transaktion?

Was geschieht, wenn auf diesem Weg etwas nicht wie vereinbart eintritt?

Und vielleicht am wichtigsten:

Der Vorvertrag sollte nicht der erste Zeitpunkt sein, zu dem die Transaktion überhaupt geprüft wird.

Er sollte vielmehr das Ergebnis einer bereits durchgeführten angemessenen Prüfung und eines klaren Verständnisses der Risiken auf Seiten von Käufer und Verkäufer sein.

Vorverträge werden in Bulgarien insbesondere durch Art. 19 des Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge (ЗЗД) geregelt.

Die Übertragung des Eigentums an Immobilien durch notarielle Urkunde richtet sich nach Art. 18 ЗЗД.

Die Rechtsfolgen des Angelds beziehungsweise des bulgarischen „задатък“ sind in Art. 93 ЗЗД geregelt.

Das gerichtliche Verfahren zur Erklärung eines Vorvertrags für endgültig wird durch die bulgarische Zivilprozessordnung geregelt, einschließlich der Vorschriften über die Erfüllung einer Gegenleistung durch die klagende Partei.

Die rechtliche Beurteilung eines konkreten Falls hängt stets vom Inhalt des jeweiligen Vertrags und von den tatsächlichen Umständen der konkreten Transaktion ab.

Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine individuelle Rechtsberatung dar.