Предварителният договор при покупко-продажба на имот: какво представлява, кога е необходим и какво трябва да съдържа

При повечето сделки с недвижими имоти между момента, в който купувачът и продавачът постигнат съгласие, и окончателното прехвърляне на собствеността пред нотариус минава определено време.

Купувачът може да се нуждае от банково финансиране. Продавачът може да трябва да набави документи, да погаси ипотека или да освободи имота. Страните трябва да уточнят начина на плащане, срока за сделката, предаването на владението и редица други практически въпроси.

Именно тази междинна фаза най-често се урежда чрез предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.

Предварителният договор обаче не е просто „резервация на имота“.

Той е обвързващ договор, с който страните поемат задължение в бъдеще да сключат окончателния договор при вече договорени основни условия.

Правилно изготвеният предварителен договор не е формалност. Той определя рамката на цялата сделка и може да има съществено значение, ако впоследствие една от страните откаже да изпълни договореното.

Предварителният договор е уреден в чл. 19 от Закона за задълженията и договорите.

Чрез него купувачът и продавачът се съгласяват при определени условия да сключат в бъдеще окончателен договор за продажба на конкретен недвижим имот.

Важно е да се разбере разликата:

Предварителният договор създава задължение за бъдещо прехвърляне на собствеността.

Той не прехвърля собствеността сам по себе си.

При обичайната продажба на недвижим имот собствеността се прехвърля с нотариален акт.

Затова дори когато купувачът е:

• подписал предварителен договор;
• платил капаро;
• платил значителна част от цената;
• получил ключове;
• започнал да ползва имота,

това само по себе си не означава, че вече е станал собственик.

До окончателното прехвърляне трябва ясно да разграничаваме:

договорно право да придобием имота

от

вече придобито право на собственост върху имота.

Това е фундаментална разлика.

Не.

Законът не изисква при всяка продажба на недвижим имот задължително първо да бъде подписан предварителен договор.

Ако купувачът и продавачът са готови да извършат сделката, всички документи са налични, финансирането е осигурено и условията са уточнени, страните могат да преминат директно към нотариално изповядване.

На практика предварителният договор е необходим най-вече когато между договарянето на сделката и окончателното прехвърляне има период, през който страните трябва да изпълнят определени действия.

Например:

• купувачът трябва да получи ипотечен кредит;
• банката трябва да извърши оценка на имота;
• продавачът трябва да набави документи;
• трябва да бъде погасена съществуваща ипотека;
• необходимо е заличаване на тежест;
• имотът все още се строи;
• продавачът трябва да освободи имота;
• купувачът трябва да осигури остатъка от цената;
• трябва да се изпълни друго предварително договорено условие.

В тези случаи предварителният договор дава структура на периода между постигнатото съгласие и окончателната сделка.

Основната му функция е да превърне постигнатата договорка в правно обвързващо отношение.

Устното обещание:

„Разбрахме се за 180 000 евро и след един месец отиваме при нотариус“

оставя много въпроси без отговор.

Добре изготвеният предварителен договор определя:

• кой продава;
• кой купува;
• кой точно имот се продава;
• каква е цената;
• как и кога се плаща;
• кога трябва да бъде сключен окончателният договор;
• в какво състояние трябва да бъде имотът;
• какви документи трябва да предостави продавачът;
• какво се случва при ипотека или друга тежест;
• кога се предават владението и ключовете;
• кой поема отделните разходи;
• какво се случва, ако една от страните не изпълни.

Тоест предварителният договор не просто „запазва имота“.

Той разпределя правата, задълженията и рисковете между страните до приключването на сделката.

При продажба на недвижим имот предварителният договор трябва да бъде в писмена форма.

Причината е, че окончателният договор за прехвърляне на недвижим имот се сключва с нотариален акт.

Законът изисква предварителният договор за такъв окончателен договор да бъде писмен.

Не.

За действителността на стандартен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот не е необходима нотариална заверка на подписите.

Страните могат доброволно да извършат такава заверка, когато имат конкретна причина за това, но тя:

не превръща предварителния договор в нотариален акт и не прехвърля собствеността.

В определени случаи нотариалната заверка може да има допълнителни доказателствени или процесуални последици, поради което не следва да се прави механично, а с оглед на конкретния договор.

Законът изисква предварителният договор да съдържа уговорките относно съществените условия на бъдещия окончателен договор.

При продажба на недвижим имот най-важните са:

Трябва ясно да бъдат идентифицирани купувачът и продавачът.

Ако продавачът е юридическо лице, трябва да бъде проверено кой има право да го представлява.

Ако участва пълномощник, следва да се провери пълномощното и обемът на представителната му власт.

Имотът трябва да бъде индивидуализиран достатъчно точно.

В зависимост от вида му това обичайно включва:

• адрес;
• идентификатор по кадастралната карта;
• площ;
• етаж;
• номер на самостоятелен обект;
• предназначение;
• прилежащи помещения;
• идеални части;
• паркомясто или гараж, ако са част от сделката;
• други релевантни характеристики.

Колкото по-ясно е описан предметът, толкова по-малък е рискът от спор какво точно е обещано за продажба.

Трябва да бъде определена или поне да съществува ясен механизъм, чрез който може да бъде определена.

При стандартна продажба най-добрият подход е конкретната договорена цена да бъде записана ясно.

Но добрият предварителен договор не трябва да спира само до тези минимални елементи.

От практическа гледна точка предварителният договор трябва да дава отговор на почти всички съществени въпроси, които могат да възникнат преди нотариалното прехвърляне.

Трябва ясно да бъде посочено:

• конкретна дата; или
• краен срок; или
• обективно определяем механизъм за определяне на датата.

Формулировки като:

„сделката ще се изповяда допълнително“

са значително по-слаби от:

„не по-късно от 30 ноември 2026 г.“

или друг ясно определяем срок.

Трябва да е ясно:

• каква сума се плаща при подписване;
• каква сума се плаща преди нотариалната сделка;
• каква сума се плаща при нотариуса;
• има ли банково финансиране;
• по каква сметка се извършва плащането;
• има ли сума, която се превежда директно на банка за погасяване на ипотека;
• кога плащането се счита за извършено.

При сделки със значителна стойност механизмът на плащане е една от най-важните части на договора.

Това е една от областите, в които най-често се използват неточни понятия.

В практиката думата „капаро“ се използва за почти всяка сума, платена предварително.

Юридически обаче трябва да се установи каква функция има сумата според договора.

Авансът представлява предварително плащане на част от цената.

Например:

Продажна цена: 200 000 евро.

При предварителния договор купувачът плаща:

20 000 евро аванс.

При окончателната сделка остават:

180 000 евро.

Самото обозначаване на сумата като аванс не означава автоматично, че при неизпълнение тя се задържа или се връща в двоен размер.

Това зависи от договора и от причината сделката да не се осъществи.

Задатъкът е уреден в чл. 93 от Закона за задълженията и договорите.

Той има едновременно:

• доказателствена функция;
• обезпечителна функция.

Ако страната, която е дала задатъка, не изпълни, изправната страна може при предвидените от закона условия да се откаже от договора и да го задържи.

Ако неизпълнението е от страната, която е получила задатъка, насрещната страна при отказ от договора може да претендира двойния му размер.

Затова е важно договорът да посочва ясно дали дадената сума има характер на:

аванс

или

задатък по смисъла на чл. 93 ЗЗД.

„Капаро“ е широко използвано разговорно понятие, но не трябва да разчитаме само на самата дума.

Правните последици зависят от съдържанието на договора и от това как страните са уредили функцията на сумата.

Не.

Това са различни правни механизми.

Задатъкът представлява реално дадена сума или ценност и има функциите, определени в закона и договора.

Неустойката е предварително уговорена последица при конкретно неизпълнение.

Например страните могат да договорят:

неустойка от 5 000 евро при виновен отказ на купувача да се яви за сключване на окончателния договор.

Теоретично един договор може да съдържа както задатък, така и неустойка.

Тогава обаче трябва много внимателно да бъде описано:

• при кои случаи се прилага задатъкът;
• при кои случаи се прилага неустойката;
• могат ли да бъдат претендирани едновременно;
• как се уреждат останалите вреди.

Неясното натрупване на множество санкции не прави договора непременно по-сигурен.

Често прави бъдещия спор по-сложен.

Няма универсален законов процент, който трябва да бъде платен по предварителен договор.

На практика размерът е въпрос на договаряне.

Може да бъде:

• фиксирана сума;
• процент от цената;
• значителна част от цената;
• при определени сделки – практически цялата цена.

Размерът обаче трябва да бъде оценен спрямо риска.

Когато купувачът плаща значителна част от цената преди да придобие собствеността, той предоставя значителен финансов ресурс на продавача, без все още да притежава имота.

Това не означава, че голям аванс винаги е неправилен.

Но означава, че преди такова плащане трябва особено внимателно да бъдат проверени:

• собствеността;
• тежестите;
• правоспособността на продавача;
• условията за връщане на средствата;
• обезпеченията;
• схемата на плащане;
• причината значителна част от цената да се плаща предварително.

Не.

Това е един от най-важните практически изводи.

Предварителният договор създава облигационна връзка между страните, но сам по себе си не прехвърля вещното право върху имота.

След подписването му продавачът продължава да бъде собственик.

Точно поради това купувачът не трябва да възприема предварителния договор като еквивалент на нотариален акт.

Фактът, че е подписал предварителен договор, не прави физически невъзможно продавачът да извърши друга разпоредителна сделка.

Това би представлявало нарушение на договорните му задължения, но предварителният договор сам по себе си не предоставя на купувача същата вещноправна защита като придобитото право на собственост.

Този риск е една от причините предварителната правна проверка да е толкова важна.

Съществува и съществен процесуален механизъм.

Ако се наложи купувачът да предяви иск за обявяване на предварителния договор за окончателен, тази искова молба за недвижим имот подлежи на вписване.

Вписването има и защитно значение спрямо определени последващи права на трети лица.

Това обаче не означава, че подписаният предварителен договор сам по себе си поставя имота „под блокировка“.

Следователно между:

подписването на договора

и

окончателното прехвърляне

съществува реален период на договорен риск, който трябва да бъде управляван.

Тук се проявява една от най-силните функции на предварителния договор.

Съгласно чл. 19, ал. 3 ЗЗД всяка от страните може да поиска от съда предварителният договор да бъде обявен за окончателен, когато законовите предпоставки са налице.

Тоест, ако продавачът без основание откаже да прехвърли имота, купувачът не е задължително ограничен единствено до искане за връщане на платените средства.

При определени условия той може да поиска:

самото придобиване на имота.

Съдебното решение може да замести окончателния договор.

Същият механизъм принципно е достъпен и за продавача спрямо купувача.

Неплащането на цялата цена преди завеждането на иск не означава автоматично, че купувачът винаги губи възможността да поиска обявяване на предварителния договор за окончателен.

Гражданският процесуален кодекс предвижда механизъм, при който съдът може да постанови решение, заместващо окончателния договор, при условие че купувачът изпълни дължимото насрещно задължение в определения от закона срок.

Върховният касационен съд изрично е разглеждал и хипотезата, при която в предварителния договор е записано, че окончателният договор ще бъде сключен след пълното плащане на цената.

Това показва защо договорът не трябва да се чете само като търговска договорка.

Той може да бъде основа за съдебно прехвърляне на собствеността.

Една от най-лошите практики е правната проверка да започва след като предварителният договор вече е подписан и значителна сума е платена.

Логично е проверката да предхожда поемането на сериозни договорни задължения.

В зависимост от сделката трябва да бъдат анализирани поне:

Необходимо е да се установи:

• кой е собственикът;
• на какво основание е придобил имота;
• има ли съсобственици;
• има ли наследници;
• приложим ли е режим на съпружеска имуществена общност;
• има ли необходимост от участие или съгласие на друго лице.

Особено внимание е необходимо при имот, придобит по време на брак.

Предварителният договор не прехвърля собствеността, но когато се стигне до окончателното прехвърляне, режимът на собствеността и участието на необходимите лица могат да бъдат решаващи.

Трябва да се провери наличието на:

• ипотеки;
• възбрани;
• искови молби;
• вещни права на трети лица;
• други вписвания, които могат да имат значение за сделката.

Самото наличие на ипотека не означава непременно, че имотът не може да бъде купен.

Но механизмът за нейното погасяване и заличаване трябва да бъде ясно структуриран.

Трябва да се съпоставят:

• документът за собственост;
• кадастралната схема или скица;
• адресът;
• площта;
• идентификаторът;
• прилежащите части;
• фактическото състояние.

При сгради и ново строителство може да бъде необходимо да се проверят:

• строителни книжа;
• разрешение за строеж;
• етап на строителство;
• Акт 14;
• Акт 15;
• разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация;
• съответствие между одобрения проект и предлагания имот.

Имот с действаща ипотека може да бъде предмет на продажба.

Това обаче изисква много по-прецизна организация на плащането.

Предварителният договор трябва да даде отговор поне на следните въпроси:

• какъв е остатъкът по кредита;
• коя банка е ипотекарен кредитор;
• каква сума е необходима за погасяване;
• директно към банката ли ще бъде преведена част от продажната цена;
• кога банката ще издаде необходимите документи;
• кога и по какъв ред ще бъде заличена ипотеката;
• какво се случва, ако необходимият остатък по кредита се окаже по-висок от очакваното.

Формулировка от типа:

„Продавачът ще погаси ипотеката“

често не е достатъчна за сделка със значителна стойност.

Нужен е практически изпълним механизъм.

Това е една от най-важните точки за купувача.

Ако сделката зависи от банково финансиране, договорът трябва да уреди:

• размера на очакваното финансиране;
• срока за кредитно одобрение;
• необходимостта от банкова оценка;
• срока за предоставяне на документите от продавача;
• какво се случва при по-ниска банкова оценка;
• какво се случва при отказ на банката;
• дали купувачът е длъжен да осигури разликата със собствени средства;
• кога се счита, че условието за финансиране е изпълнено.

Не трябва автоматично да се приема, че:

„Ако банката ми откаже кредита, договорът просто отпада.“

Това е вярно само ако правната конструкция и договорните клаузи водят до такъв резултат.

Рискът от финансирането трябва да бъде разпределен преди подписването, а не след отказа на банката.

Това също е добре да бъде уговорено предварително.

Най-често владението се предава:

• при нотариалната сделка;
• след получаване на цялата цена;
• на конкретна по-късна дата.

Ако продавачът остава временно в имота след нотариалната сделка, това трябва да бъде уредено изрично.

Добре е да има:

• конкретен срок;
• задължение за освобождаване;
• описание на състоянието;
• начин на предаване;
• приемо-предавателен протокол;
• отчет на измервателните уреди;
• предаване на ключове и документи;
• последици при забавено освобождаване.

Не непременно.

В практиката често се използват:

• резервационен депозит;
• стоп-капаро;
• резервационно споразумение;
• депозитно споразумение.

Те могат да имат различно съдържание и различни страни.

Например резервационното споразумение може да бъде сключено:

• между купувача и продавача;
• между купувача и инвеститор;
• между купувача и агенция.

То може да има за цел единствено временно сваляне на имота от пазара, докато се извърши проверката и се подготви предварителният договор.

Затова:

резервационното споразумение не трябва автоматично да се приема за еквивалент на предварителен договор.

От друга страна, правното значение на един документ се определя от съдържанието му, а не само от заглавието.

Документ, озаглавен „резервация“, но съдържащ поет ангажимент за сключване на конкретна окончателна сделка при достатъчно определени условия, може да има много по-сериозен ефект от обикновено „запазване“.

Именно затова всяка сума, платена преди основния договор, трябва да има ясно определена функция.

При покупка на имот в строеж предварителният договор обикновено е много по-комплексен.

Причината е, че купувачът често договаря покупката на актив, който:

• все още не е завършен;
• може все още да не съществува като самостоятелен кадастрален обект;
• ще бъде плащан на етапи;
• трябва да бъде построен по определен проект и спецификация.

Тогава договорът трябва да урежда не само бъдещата продажба, но и въпроси като:

• конкретния апартамент;
• площта и начина на нейното определяне;
• общите части;
• идеалните части от земята или правото на строеж;
• паркомясто или гараж;
• степента на завършеност;
• техническата спецификация;
• сроковете;
• Акт 14;
• Акт 15;
• въвеждането в експлоатация;
• схемата на плащане;
• закъснение на строителството;
• промени по проекта;
• допустими отклонения в площта;
• индексация на цената, ако е договорена;
• гаранции и отговорност.

При новото строителство заглавието „предварителен договор“ може да прикрива договор с десетки страници сложни икономически и строителни условия.

Затова той не трябва да бъде разглеждан като стандартна бланка.

Купувачът се обвързва и плаща значителна сума, а едва след това започва да се проверява имотът.

В договора пише единствено:

„Купувачът заплаща капаро 10 000 евро.“

Без да е ясно:

• аванс ли е;
• задатък ли е;
• кога се връща;
• кога се задържа;
• при какви условия се дължи двойно.

Фрази като:

„след получаване на документите“

без краен срок могат да създадат сериозна несигурност.

Всички знаят, че имотът е ипотекиран, но договорът не определя кой, кога и как плаща на банката.

Купувачът предполага, че ако кредитът не бъде одобрен, ще получи парите си обратно.

Продавачът предполага обратното.

Купувачът плаща значителна част от цената, без да е придобил собственост и без достатъчно ясна защита при неизпълнение.

Например:

„Виновната страна дължи всички вреди.“

Това може да бъде юридически допустимо, но често не дава достатъчно яснота какво точно се случва при конкретен проблем.

Един качествен договор обичайно следва ясна логика:

Първо: кои са страните.

Второ: кой точно е имотът.

Трето: каква е цената.

Четвърто: как се плаща цената.

Пето: какъв е правният и фактическият статус на имота.

Шесто: какво трябва да направи всяка страна преди окончателната сделка.

Седмо: кога и при какви условия се отива при нотариус.

Осмо: кога се предават владението и ключовете.

Девето: кой поема разноските.

Десето: какво се случва при неизпълнение.

Когато тази логика липсва, предварителният договор може да създаде повече проблеми, отколкото да реши.

Не.

Дължината сама по себе си не е критерий за качество.

При проста сделка между две физически лица с:

• чист имот;
• готови документи;
• собствени средства;
• кратък срок до нотариуса,

договорът може да бъде сравнително компактен.

При сделка с:

• ипотечно финансиране;
• съществуваща ипотека;
• няколко собственици;
• наследствен имот;
• строителство;
• разсрочена цена;
• корпоративни страни;
• множество условия,

договорът логично трябва да бъде значително по-подробен.

Целта не е договорът да бъде „дълъг“.

Целта е:

реалните рискове на конкретната сделка да бъдат предварително разпределени.

Не трябва да се разчита на това.

Нотариусът има важни законови функции при окончателното прехвърляне и извършва необходимите проверки в нотариалното производство.

Но предварителният договор се подписва преди нотариалната сделка.

И именно при неговото подписване страните често:

• поемат сериозни задължения;
• плащат средства;
• определят срокове;
• поемат риска от неизпълнение.

Затова проверката и структурирането на сделката трябва да започнат достатъчно рано.

Не е добра стратегия първо да подпишем договор и да платим значителна сума, а след това да зададем въпроса:

„Всъщност този имот има ли някакъв проблем?“

Професионалният агент не трябва да замества адвоката или нотариуса.

Ролята му е различна.

При правилно организирана сделка брокерът трябва да:

• събере необходимата информация;
• координира страните;
• следи договорените търговски условия;
• организира документите;
• идентифицира въпросите, които трябва да бъдат проверени;
• координира комуникацията с банката, адвоката и нотариуса;
• следи сроковете;
• гарантира, че практическата организация на сделката съответства на договореното.

Правната проверка и юридическото оформяне на по-сложните клаузи трябва да бъдат извършени от подходящ правен специалист.

Добрата сделка не е резултат от един документ.

Тя е резултат от правилно организиран процес.

Преди да подпишете предварителен договор, трябва да можете да отговорите ясно поне на следните въпроси:

1. Кой е собственикът на имота?
2. Има ли други лица, чието участие или съгласие е необходимо?
3. Как е придобит имотът?
4. Има ли ипотека, възбрана или други тежести?
5. Имотът в документите съответства ли на имота, който реално купуваме?
6. Каква е окончателната цена?
7. Каква сума се плаща предварително?
8. Тази сума аванс ли е или задатък?
9. При какви условия се връща?
10. Какво се случва при отказ на продавача?
11. Какво се случва при отказ на купувача?
12. Какво се случва при отказ на банката да финансира?
13. Има ли краен срок за сделката?
14. Кой избира нотариуса?
15. Как се плаща остатъкът от цената?
16. Ако има ипотека, как точно ще бъде погасена?
17. Кога се предават ключовете?
18. В какво състояние трябва да бъде имотът?
19. Кой плаща разходите по сделката?
20. Какви са последиците, ако някоя от страните не изпълни?

Ако отговорът на няколко от тези въпроси е:

„Ще го уточним по-късно“

вероятно договорът се подписва твърде рано.

Предварителният договор не е задължителен етап от всяка имотна сделка.

Но когато между договорката и нотариалното прехвърляне има период, в който трябва да бъдат изпълнени финансови, документални или други условия, той може да бъде един от най-важните инструменти за защита и на двете страни.

Неговата стойност не е в това да има документ с подпис.

Стойността му е в това да превърне постигнатото търговско съгласие в ясно структурирани и изпълними задължения.

Добре изготвеният предварителен договор трябва да отговори на три основни въпроса:

Какво точно сме договорили?

Как трябва да стигнем до окончателната сделка?

Какво се случва, ако нещо по пътя не се случи според договореното?

И може би най-важното:

предварителният договор не трябва да бъде първият момент, в който започваме да проверяваме сделката.

Той трябва да бъде резултатът от вече извършената необходима проверка и от ясното разбиране на рисковете от страна на купувача и продавача.

Предварителните договори са уредени основно в чл. 19 от Закона за задълженията и договорите, а прехвърлянето на собственост върху недвижим имот чрез нотариален акт – в чл. 18 ЗЗД.

Правните последици на задатъка са уредени в чл. 93 ЗЗД.

Производството при иск за обявяване на предварителния договор за окончателен е уредено в Гражданския процесуален кодекс, включително правилата за изпълнение на насрещно задължение от ищеца.

Конкретната правна оценка зависи от съдържанието на договора и фактическите обстоятелства по конкретната сделка.

Настоящият материал има общ информационен характер и не представлява индивидуален правен съвет.