So prüfen Sie die Rechtmäßigkeit einer Immobilie vor dem Kauf: Der rechtliche Leitfaden für kluge Käufer

Der Kauf einer Immobilie ist oft die größte finanzielle Transaktion im Leben eines Menschen. Wenn wir die „Traumwohnung“ finden, können Emotionen leicht das Urteilsvermögen trüben. Aber im Immobiliengeschäft bedeuten eine schöne Aussicht und eine moderne Renovierung absolut nichts, wenn die Eigentumsurkunde rechtlich nicht einwandfrei ist.

Der Kauf einer Immobilie mit rechtlichen Mängeln kann zu jahrelangen Rechtsstreitigkeiten, dem Verlust der Anzahlung oder sogar zum Verlust der Immobilie selbst führen. Wir bei Nestra sind davon überzeugt, dass Rechtssicherheit das Fundament jeder erfolgreichen Investition ist.

In diesem praktischen Leitfaden fassen wir die obligatorischen Schritte zusammen, die jeder kluge Käufer unternehmen muss, um die absolute Rechtmäßigkeit seines zukünftigen Zuhauses sicherzustellen.

Die goldene Regel des Immobilienrechts besagt, dass niemand mehr Rechte an einer Immobilie übertragen kann, als er selbst legal besitzt. Das bedeutet: Wenn der jetzige Verkäufer die Immobilie von jemandem erworben hat, dessen Vertrag nichtig war, ist auch Ihr Kauf gefährdet.

Was zu tun ist: Es muss eine sorgfältige Prüfung im Immobilienregister der Agentur für Eintragungen durchgeführt werden. Die Geschichte der Immobilie muss mindestens 10 Jahre zurückverfolgt werden, da dies die maximale gesetzliche Frist für den Eigentumserwerb durch Ersitzung bei eventuellen Ansprüchen Dritter ist.

Dies ist das wichtigste Dokument überhaupt. Es zeigt, ob die Immobilie mit Hypotheken, Pfändungen, laufenden Gerichtsverfahren oder langfristigen Mietverträgen belastet ist, die auch nach dem Verkauf gültig bleiben.

Die Falle: Viele Käufer fordern diese Bescheinigung am Tag der Unterzeichnung des Vorvertrags an. Das ist ein Fehler. Die Belastungsbescheinigung muss unmittelbar vor dem endgültigen Notartermin ausgestellt werden, um zu garantieren, dass der Verkäufer das Objekt nicht in der Zeitspanne zwischen Vor- und Hauptvertrag neu belastet hat.

Wenn Sie eine Immobilie in einem Neubauprojekt erwerben, erfordert die Prüfung einen anderen Ansatz. Hier schauen wir nicht nur auf das Eigentum am Grundstück, sondern auf die Rechtmäßigkeit des Bauwerks selbst.

Obligatorische Dokumente: Bevor Sie Zahlungen leisten, müssen Sie sicherstellen, dass das Gebäude über eine gültige Baugenehmigung verfügt. Wenn das Gebäude fertiggestellt ist, verlangen Sie unbedingt die Nutzungsgenehmigung (Akt 16). Der Kauf einer Immobilie, जो nur über Akt 14 oder Akt 15 verfügt, birgt das Risiko eines Baustopps, bei dem der Käufer oft ungeschützt bleibt.

Die Immobilie könnte im Eigentum einer insolventen Firma stehen oder einem Verkäufer gehören, der sich in einem Scheidungsverfahren oder einer Zwangsvollstreckung befindet. Wenn Gläubiger Ansprüche gegen den Verkäufer angemeldet haben, können sie den Verkauf Ihrer Immobilie gerichtlich anfechten.

Was zu prüfen ist: Der geschäftliche Status des Verkäufers (falls es sich um ein Unternehmen handelt) sowie das Fehlen laufender Gerichtsverfahren müssen überprüft werden. Bei geerbten Immobilien ist die Anforderung eines aktuellen Erbscheins von entscheidender Bedeutung, um sicherzustellen, dass alle Miteigentümer dem Verkauf zustimmen.

Viele Käufer verlassen sich darauf, dass der Notar diese Prüfungen übernimmt. Die Wahrheit ist, dass der Notar die am Tag des Geschäfts vorgelegten Dokumente prüft, aber keine tiefe historische Risikoanalyse der Vergangenheit des Objekts durchführt.

Bei Nestra durchläuft jede Immobilie eine strenge rechtliche Prüfung, bevor sie unseren Kunden überhaupt angeboten wird. Denn eine rechtlich saubere Immobilie ist die einzige Investition, die sich lohnt.