Immobilien als Kapitalanlage: Rendite, Risiko und die wichtigsten Kennzahlen

Immobilien werden häufig als vergleichsweise einfache Kapitalanlage betrachtet: Man kauft eine Wohnung, vermietet sie und geht davon aus, dass ihr Wert langfristig steigt.

In der Realität ist die professionelle Analyse einer Immobilieninvestition deutlich komplexer.

Eine Immobilie ist ein Vermögenswert, der Zahlungsströme generiert, Kapital bindet, laufende Kosten verursacht, mit Fremdkapital finanziert werden kann und einen zukünftigen Wert besitzt, der von der Entwicklung des Marktes abhängt.

Die Frage:

„Ist diese Immobilie eine gute Investition?“

lässt sich deshalb weder allein anhand des Quadratmeterpreises noch anhand der monatlichen Miete beantworten.

Eine professionelle Analyse sollte mindestens vier grundlegende Fragen beantworten:

1. Welche Einnahmen kann die Immobilie realistisch generieren?
2. Welche Kosten entstehen beim Erwerb und während der Haltedauer?
3. Welche Risiken übernimmt der Investor?
4. Welche Rendite erzielt er auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital?

Erst wenn diese Faktoren gemeinsam betrachtet werden, lässt sich eine Immobilie als Investment Asset und nicht lediglich als Eigentum beurteilen.

Die Gesamtrendite einer Immobilie kann aus mehreren Komponenten bestehen.

Die Miete ist der sichtbarste Ertragsbestandteil.

Wird eine Immobilie vermietet, generiert sie laufende Zahlungsströme.

Die Höhe der monatlichen Miete allein sagt jedoch wenig darüber aus, ob eine Investition attraktiv ist.

Zwei Wohnungen können jeweils 800 € monatliche Miete erzielen, während die eine 120.000 € und die andere 220.000 € kostet.

Aus Investitionssicht handelt es sich um zwei völlig unterschiedliche Anlagen.

Die zweite mögliche Renditequelle ist die Wertentwicklung der Immobilie selbst.

Wird eine Immobilie für 150.000 € erworben und später für 180.000 € verkauft, entsteht vor Berücksichtigung von Transaktionskosten und Steuern ein Kapitalgewinn.

Dieser Ertrag ist jedoch nicht garantiert.

Während die vereinbarte Miete zumindest für die Dauer eines Mietvertrags bekannt ist, lässt sich der zukünftige Verkaufspreis nicht sicher prognostizieren.

Eine professionelle Investmententscheidung sollte deshalb nicht hauptsächlich auf der Annahme zukünftiger Preissteigerungen beruhen.

Wird die Immobilie mit einem amortisierenden Darlehen finanziert, reduziert ein Teil jeder Kreditrate die Restschuld.

Dadurch steigt der Eigenkapitalanteil des Investors an der Immobilie.

Wichtig ist allerdings die Unterscheidung zwischen:

Cashflow und Vermögensaufbau durch Tilgung.

Die Tilgung erhöht das Nettovermögen des Investors, stellt jedoch keinen frei verfügbaren monatlichen Zahlungsstrom dar.

Bei einigen Immobilien kann der Investor selbst Einfluss auf den Wert nehmen.

Zum Beispiel durch:

• Renovierung;
• Verbesserung des Grundrisses;
• energetische Modernisierung;
• professionelleres Management;
• Anpassung der Mieten;
• Reduzierung von Betriebskosten;
• Änderung der Nutzung, sofern dies rechtlich und wirtschaftlich sinnvoll ist.

Damit unterscheiden sich Immobilien von vielen rein passiven Finanzanlagen.

Der Investor kann unter bestimmten Voraussetzungen aktiv dazu beitragen, Ertrag und Wert des Assets zu erhöhen.

Eine Immobilieninvestition beginnt und endet nicht mit dem Betrag im Kaufvertrag.

Für eine professionelle Analyse sollte die gesamte Investitionssumme betrachtet werden.

Dazu gehören nicht nur der Kaufpreis, sondern sämtliche Kosten, die erforderlich sind, um die Immobilie zu erwerben und in einen vermietbaren beziehungsweise nutzbaren Zustand zu versetzen.

Vereinfacht:

Gesamtinvestition = Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten + Renovierung + Möblierung + anfängliche Investitionskosten

Kostet eine Wohnung beispielsweise 150.000 €, entstehen jedoch zusätzlich:

• 8.000 € Erwerbsnebenkosten;
• 20.000 € Renovierungskosten;
• 7.000 € für Möblierung und Ausstattung,

beträgt die reale Investition nicht 150.000 €, sondern:

185.000 €

Renditekennzahlen sollten deshalb möglichst auf Basis des tatsächlich eingesetzten Kapitals berechnet werden.

Das ist besonders bei Immobilien wichtig, die auf den ersten Blick günstig erscheinen, weil erhebliche zusätzliche Investitionen erforderlich sind.

Eine der am häufigsten verwendeten Kennzahlen bei privaten Wohnimmobilieninvestitionen ist die Bruttomietrendite.

Die vereinfachte Formel lautet:

Bruttomietrendite = jährliche Bruttomiete / Gesamtinvestition × 100

Beispiel:

Gesamtinvestition:

180.000 €

Monatliche Miete:

900 €

Jährliche Bruttomiete:

900 € × 12 = 10.800 €

Bruttomietrendite:

10.800 € / 180.000 € = 6 %

Auf den ersten Blick erzielt die Immobilie damit eine Rendite von 6 %.

Der Investor erhält jedoch nicht die gesamten 10.800 € als Gewinn.

Deshalb ist die Bruttomietrendite ein sinnvoller erster Filter, aber keine ausreichende Grundlage für eine Investitionsentscheidung.

Ein professionelles Modell sollte nicht automatisch davon ausgehen, dass eine Immobilie an 365 Tagen im Jahr ohne Unterbrechung vermietet ist.

Zu berücksichtigen sind unter anderem:

• Mieterwechsel;
• Leerstandszeiten;
• Mietausfälle;
• Renovierungszeiten zwischen zwei Mietverhältnissen.

Beträgt die potenzielle Jahresmiete 12.000 € und kalkulieren wir mit 5 % Leerstands- und Ausfallrisiko, reduziert sich der effektive Ertrag auf:

12.000 € × 95 % = 11.400 €

Dies ist eine deutlich realistischere Ausgangsbasis.

Die Annahme einer dauerhaften 100-prozentigen Vermietung führt häufig dazu, dass die Rendite systematisch überschätzt wird.

Vom effektiven Ertrag müssen die laufenden Kosten der Immobilie abgezogen werden.

Je nach Objekt können dazu gehören:

• Instandhaltung;
• kleinere Reparaturen;
• Versicherungen;
• Immobiliensteuern;
• Verwaltungskosten;
• nicht umlagefähige Nebenkosten;
• Gemeinschaftskosten;
• regelmäßiger Austausch von Ausstattung;
• professionelles Property Management;
• Rücklagen für zukünftige Reparaturen.

Gerade kleinere, unregelmäßig auftretende Kosten werden häufig unterschätzt.

Boiler, Klimaanlage, Waschmaschine, Anstrich, Möblierung oder eine Badsanierung fallen vielleicht nicht jedes Jahr an – ihre wirtschaftliche Nutzungsdauer ist jedoch begrenzt.

Ein professioneller Investor berücksichtigt sie deshalb über angemessene Rücklagen für zukünftige Investitionen.

Eine der wichtigsten Kennzahlen bei Investmentimmobilien ist das Net Operating Income – NOI, auf Deutsch vereinfacht der Netto-Betriebsertrag.

Er misst den Ertrag, den die Immobilie nach Abzug ihrer laufenden betrieblichen Kosten generiert, jedoch vor Finanzierungskosten und persönlichen Steuern des Investors.

Vereinfacht:

NOI = effektive Einnahmen – operative Kosten

Beispiel:

Effektive Jahreseinnahmen:

11.400 €

Operative Kosten:

2.700 €

Damit ergibt sich:

NOI = 8.700 €

Diese Kennzahl ist deutlich aussagekräftiger als die Bruttomiete, weil sie zeigt, wie wirtschaftlich das Asset selbst arbeitet.

Das NOI sollte jedoch nicht mit dem Cashflow nach Kreditrate verwechselt werden.

Eine Immobilie kann ein starkes NOI erzielen und für den Investor trotzdem nur einen geringen Cashflow generieren, wenn sie mit zu viel oder zu teurem Fremdkapital finanziert wurde.

Die Capitalisation Rate, kurz Cap Rate, setzt das NOI ins Verhältnis zum Wert beziehungsweise zur Investitionssumme der Immobilie.

Die Formel lautet:

Cap Rate = NOI / Immobilienwert × 100

Bei einer Investition von 180.000 € und einem NOI von 8.700 € ergibt sich:

8.700 € / 180.000 € = 4,83 %

Das bedeutet, dass das Asset vor Finanzierung und persönlicher Besteuerung einen Netto-Betriebsertrag von rund 4,83 % auf das eingesetzte Kapital generiert.

Die Cap Rate ist besonders hilfreich beim Vergleich verschiedener Immobilien.

Sie darf jedoch nicht mechanisch interpretiert werden.

Eine höhere Cap Rate bedeutet nicht automatisch eine bessere Investition.

Eine höhere Rendite kann eine Kompensation sein für:

• schwächere Lage;
• höheres Leerstandsrisiko;
• unsicherere Mieterstruktur;
• höheren Verwaltungsaufwand;
• schwächere Wachstumsperspektiven;
• größere zukünftige Investitionen;
• geringere Liquidität.

Rendite sollte deshalb immer im Verhältnis zum eingegangenen Risiko betrachtet werden.

Diese Unterscheidung ist wesentlich.

Die Bruttomietrendite verwendet die Bruttomiete.

Die Cap Rate basiert auf dem Netto-Betriebsertrag.

Eine Immobilie kann beispielsweise eine:

Bruttomietrendite von 6,5 %

aufweisen, während nach Leerstand, Instandhaltung, Verwaltung und weiteren Kosten nur noch eine:

Cap Rate von 4,5 %

verbleibt.

Genau in dieser Differenz liegt häufig die tatsächliche wirtschaftliche Qualität einer Immobilieninvestition.

Nach der Berechnung des NOI kann die Finanzierung berücksichtigt werden.

Vereinfacht:

Cashflow vor Steuern = NOI – jährlicher Schuldendienst

Beträgt das NOI beispielsweise 8.700 € und liegen die jährlichen Kreditraten bei 6.000 €, ergibt sich:

Cashflow = 2.700 € pro Jahr

beziehungsweise:

225 € pro Monat

Damit sehen wir, wie viel Liquidität dem Investor nach laufenden Kosten und Kreditdienst tatsächlich verbleibt.

Eine Immobilie kann auf Basis ihrer Bruttomiete attraktiv aussehen und nach Berücksichtigung der Finanzierung dennoch nur einen minimalen oder sogar negativen Cashflow generieren.

Wird eine Immobilie mit Fremdkapital finanziert, reicht die Rendite auf den gesamten Immobilienwert nicht aus, um zu beurteilen, wie effizient das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital arbeitet.

Hierfür wird häufig der Cash-on-Cash Return verwendet.

Die Formel:

Cash-on-Cash Return = jährlicher Cashflow / eingesetztes Eigenkapital × 100

Beispiel:

Eigenkapital:

80.000 €

Jährlicher Cashflow nach laufenden Kosten und Kredit:

3.200 €

Damit:

3.200 € / 80.000 € = 4 %

Diese Kennzahl ist besonders nützlich, wenn unterschiedliche Finanzierungsstrukturen miteinander verglichen werden.

Loan-to-Value – LTV beschreibt das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Immobilienwert.

Die Formel lautet:

LTV = Darlehen / Immobilienwert × 100

Beispiel:

Immobilienwert:

200.000 €

Darlehen:

120.000 €

Damit:

LTV = 60 %

Die übrigen 40 % entsprechen grundsätzlich dem Eigenkapitalanteil vor Berücksichtigung zusätzlicher Erwerbs- und Investitionskosten.

Ein höherer LTV erhöht den finanziellen Hebel.

Das kann die Eigenkapitalrendite erhöhen, wenn sich die Investition positiv entwickelt.

Gleichzeitig steigt jedoch das Risiko.

Bei höherem LTV:

• besteht ein geringerer Puffer bei fallenden Immobilienpreisen;
• gewinnen Zinskosten stärker an Bedeutung;
• steigt das Risiko eines negativen Cashflows;
• kann eine spätere Refinanzierung schwieriger werden;
• wirken sich Mietausfälle oder Leerstand stärker auf den Investor aus.

Fremdkapital schafft daher nicht automatisch Wert.

Es verstärkt das Ergebnis – sowohl positiv als auch negativ.

Bei fremdfinanzierten Investmentimmobilien ist der Debt Service Coverage Ratio – DSCR eine besonders relevante Kennzahl.

Er zeigt, in welchem Umfang der operative Ertrag den jährlichen Schuldendienst abdeckt.

Vereinfacht:

DSCR = NOI / jährlicher Schuldendienst

Beispiel:

NOI:

12.000 €

Jährliche Kreditbelastung:

8.000 €

Damit:

DSCR = 1,50

Die Immobilie generiert damit einen operativen Ertrag, der 150 % des notwendigen Schuldendienstes entspricht.

Bei:

DSCR = 1,00

reicht der operative Ertrag exakt aus, um den Kredit zu bedienen.

Bei:

DSCR unter 1,00

kann das Objekt seinen Schuldendienst nicht vollständig aus eigener Kraft tragen.

Der Investor muss zusätzliche Mittel aus anderen Quellen bereitstellen.

Der DSCR misst deshalb nicht lediglich Rendite, sondern auch die finanzielle Stabilität der Investition.

Zwei Immobilien können dieselbe Jahresmiete erzielen und trotzdem völlig unterschiedliche Risikoprofile besitzen.

Zu analysieren sind unter anderem:

• Bonität des Mieters;
• Wahrscheinlichkeit einer Vertragsverlängerung;
• Vertragsdauer;
• Mechanismen zur Mietindexierung;
• Kautionen und Garantien;
• Kosten eines Mieterwechsels;
• erwartete Wiedervermietungsdauer.

Bei Gewerbeimmobilien ist dies besonders relevant.

Ein langfristiger Mietvertrag mit einem finanziell stabilen Unternehmen kann wirtschaftlich deutlich wertvoller sein als eine höhere Miete von einem unsicheren Vertragspartner.

Das führt zu einem Grundprinzip professioneller Immobilienanalyse:

Nicht nur die Höhe des Ertrags zählt, sondern auch seine Nachhaltigkeit.

Die Vacancy Rate beziehungsweise Leerstandsquote misst den Anteil der Zeit oder der potenziellen Einnahmen, der durch Leerstand verloren geht.

Steht eine Wohnung beispielsweise einen Monat pro Jahr leer:

Vacancy Rate ≈ 8,3 %

Bei Wohnimmobilien hängt die Leerstandsquote stark ab von:

• Lage;
• Preissegment;
• Qualität des Objekts;
• Saisonalität;
• Größe des lokalen Mietmarktes.

Bei Gewerbeimmobilien können Leerstandsperioden erheblich länger dauern.

Eine hohe Rendite eines sehr spezialisierten Gewerbeobjekts kann deshalb irreführend sein, wenn die Suche nach einem neuen Mieter zwölf oder achtzehn Monate dauern könnte.

Eine weitere hilfreiche Kennzahl ist die Break-even Occupancy.

Sie zeigt, welche Mindestauslastung erforderlich ist, damit die Einnahmen die laufenden Kosten und den Schuldendienst decken.

Je niedriger die notwendige Auslastung, desto größer ist grundsätzlich der operative Sicherheitspuffer.

Eine Investition, die zu 99 % ausgelastet sein muss, um ihre Kosten zu decken, ist erheblich anfälliger als ein Objekt, das bereits bei 75 % Auslastung den Break-even erreicht.

Diese Kennzahl ist insbesondere hilfreich bei:

• Ferienimmobilien;
• Kurzzeitvermietung;
• Büroimmobilien;
• Einzelhandelsflächen;
• Logistik- und Industrieimmobilien.

Eine weitere sinnvolle Kennzahl zeigt, welcher Anteil der effektiven Einnahmen für den laufenden Betrieb des Objekts benötigt wird.

Operating Expense Ratio = operative Kosten / effektive Einnahmen × 100

Beispiel:

Effektive Einnahmen:

20.000 €

Operative Kosten:

5.000 €

Damit werden:

25 % der Einnahmen

für Betrieb und Verwaltung des Assets benötigt.

Der Vergleich mit ähnlichen Immobilien kann zeigen, ob ein Objekt effizient betrieben wird oder ungewöhnlich hohe Kosten verursacht.

Es gibt einen wichtigen Unterschied zwischen:

operativen Kosten und Capital Expenditures – CapEx.

Operative Kosten fallen für den normalen Betrieb der Immobilie an.

CapEx bezeichnet größere Investitionen, die das Objekt erhalten, erneuern oder verbessern und typischerweise einen mehrjährigen Nutzen haben.

Beispiele:

• grundlegende Renovierung;
• neues Dach;
• Aufzug;
• Austausch von Fenstern;
• größere Fassadenmaßnahmen;
• neue Heiz- oder Klimaanlage;
• vollständige Möblierung.

Bei älteren Immobilien ist es gefährlich, die Rendite nur über die nächsten zwölf Monate zu betrachten.

Ein Investor sollte sich fragen:

Welche größeren Investitionen sind in den kommenden fünf bis zehn Jahren wahrscheinlich?

Wenn diese mit vertretbarer Wahrscheinlichkeit vorhersehbar sind, sollten sie im Investmentmodell berücksichtigt werden.

Die Gesamtrendite einer Immobilie umfasst mehr als nur den laufenden Cashflow.

Vereinfacht:

Gesamtrendite = laufender Cashflow + Wertveränderung + Tilgungseffekt – Kosten

Dabei ist Vorsicht geboten.

Eine Wertsteigerung ist kein realisierter Gewinn, solange die Immobilie nicht verkauft wurde.

Auch der Verkauf selbst verursacht Kosten.

Wer jede jährliche Marktwertsteigerung automatisch als sicheren Gewinn betrachtet, kann die tatsächliche Performance erheblich überschätzen.

Bei professionelleren Investmentanalysen wird häufig die Internal Rate of Return – IRR, auf Deutsch interne Verzinsung, verwendet.

Die IRR berücksichtigt:

• die Anfangsinvestition;
• sämtliche zukünftigen Zahlungsströme;
• den Zeitpunkt dieser Zahlungen;
• den erwarteten Verkaufserlös;
• die verbleibende Restschuld;
• Verkaufs- und Transaktionskosten.

Der große Vorteil liegt in der Berücksichtigung des Zeitwerts des Geldes.

10.000 €, die in einem Jahr zufließen, besitzen wirtschaftlich einen anderen Wert als 10.000 €, die erst in zehn Jahren zufließen.

Die IRR ist besonders relevant bei:

• Investitionen mit festem Anlagehorizont;
• Renovierungsprojekten;
• Käufen in frühen Bauphasen;
• Gewerbeimmobilien;
• Projekten mit sich verändernden Einnahmen;
• geplanten Verkäufen nach mehreren Jahren.

Die IRR sollte jedoch nicht isoliert betrachtet werden.

Ihr Ergebnis hängt stark von den zugrunde gelegten Annahmen über zukünftige Mieten, Verkaufspreise und Kosten ab.

Unrealistische Annahmen können ein sehr präzise wirkendes, aber wirtschaftlich wertloses Ergebnis erzeugen.

Der Net Present Value – NPV, auf Deutsch Kapitalwert oder Nettobarwert, beantwortet eine andere Frage:

Welchen heutigen Wert besitzen sämtliche zukünftigen Zahlungsströme, wenn wir eine bestimmte Mindestverzinsung verlangen?

Ist der NPV bei der gewählten Zielrendite positiv, deutet das Modell darauf hin, dass die Investition gegenüber dieser Renditeanforderung Wert schafft.

Ist der NPV negativ, reichen die erwarteten Zahlungsströme nicht aus, um das eingesetzte Kapital bei der gewählten Renditeanforderung ausreichend zu vergüten.

Es gibt dabei keine universell richtige Diskontierungsrate.

Sie sollte unter anderem berücksichtigen:

• Risiko;
• Opportunitätskosten des Kapitals;
• Liquidität;
• Marktsituation;
• Finanzierung;
• Anlagehorizont.

Eine weitere leicht verständliche Kennzahl ist das Equity Multiple.

Die Formel lautet:

Equity Multiple = gesamte Rückflüsse an den Investor / eingesetztes Eigenkapital

Investiert ein Anleger beispielsweise 100.000 € und erhält während der gesamten Haltedauer einschließlich Verkauf insgesamt 160.000 € zurück:

Equity Multiple = 1,6x

Für jeden investierten Euro wurden somit insgesamt 1,60 € zurückgeführt.

Die Kennzahl besitzt jedoch einen wesentlichen Nachteil:

Sie berücksichtigt die Zeit nicht.

Ein Equity Multiple von 1,6x innerhalb von drei Jahren ist wirtschaftlich etwas völlig anderes als 1,6x innerhalb von fünfzehn Jahren.

Deshalb ist die Kennzahl besonders in Verbindung mit der IRR sinnvoll.

Die angenommene Verkaufspreisentwicklung ist einer der sensibelsten Bestandteile eines Investmentmodells.

Es ist einfach anzunehmen:

„Die Preise steigen jedes Jahr um 5 %.“

Eine solche Annahme kann jedoch selbst ein schwaches Investment auf dem Papier attraktiv erscheinen lassen.

Professioneller ist eine Analyse auf Basis von:

• realistischen Szenarien für die Preisentwicklung;
• zukünftigen Marktmieten;
• erwarteter Marktrendite beim Verkauf;
• Zustand des Objekts am Ende der Haltedauer;
• zukünftiger Angebotsentwicklung;
• demografischen und wirtschaftlichen Faktoren der Lage.

Bei ertragsorientierten Immobilien wird häufig eine Exit Cap Rate verwendet.

Sie beschreibt die Kapitalisierungsrate, zu der angenommen wird, dass das Objekt am Ende der Investitionsperiode verkauft werden kann.

Eine zu optimistische Exit-Bewertung ist eine der einfachsten Möglichkeiten, ein Investmentmodell künstlich zu verbessern.

Im Wohnimmobilienmarkt dominiert häufig der Preis pro Quadratmeter die Diskussion.

Als Vergleichsgröße ist er sinnvoll.

Er misst jedoch nicht automatisch die Qualität einer Investition.

Eine Wohnung für 1.800 €/m² kann ein schlechteres Investment sein als eine Wohnung für 2.500 €/m², wenn:

• die günstigere Wohnung eine deutlich niedrigere Miete erzielt;
• das Leerstandsrisiko höher ist;
• mehr Renovierungsbedarf besteht;
• die Immobilie schwieriger wieder zu verkaufen ist;
• in der Umgebung sehr viel konkurrierender Neubau entsteht;
• die teurere Wohnung eine stabilere Nachfrage und niedrigere Betriebskosten besitzt.

Ein Investor kauft nicht einfach Quadratmeter.

Er kauft zukünftige Zahlungsströme und einen zukünftigen Restwert – bei einem bestimmten Risikoniveau.

„Lage, Lage, Lage“ ist richtig – aber für sich allein nicht ausreichend.

Die professionelle Frage lautet:

Warum sollte diese Lage ihre Nachfrage langfristig halten oder erhöhen?

Relevant sind unter anderem:

• Bevölkerungsentwicklung;
• Beschäftigung;
• Einkommen;
• Universitäten;
• große Arbeitgeber;
• Verkehrsinfrastruktur;
• Neubautätigkeit;
• verfügbare Grundstücke;
• Zugang zu Dienstleistungen;
• Qualität des städtischen Umfelds;
• Migration;
• touristische Nachfrage, sofern relevant.

Auch das zukünftige Angebot spielt eine zentrale Rolle.

Eine Gegend mit heute sehr hoher Nachfrage kann trotzdem riskant sein, wenn in den kommenden Jahren Tausende vergleichbare neue Wohnungen auf den Markt kommen.

Immobilien sind wesentlich illiquider als viele börsengehandelte Finanzanlagen.

Ein Verkauf kann dauern:

• mehrere Wochen;
• mehrere Monate;
• bei spezialisierten Objekten erheblich länger.

Zudem verursacht der Verkauf Transaktionskosten.

Deshalb sollte ein Investor nicht nur fragen:

„Was könnte die Immobilie wert sein?“

sondern auch:

„Wie schnell kann ich dieses Objekt zu einem realistischen Preis verkaufen, wenn ich mein Kapital benötige?“

Eine kleine, funktionale Wohnung in einer Großstadt und eine hochspezialisierte Produktionsimmobilie können eine ähnliche laufende Rendite erzielen und dennoch völlig unterschiedliche Liquiditätsprofile besitzen.

Immobilien werden häufig als Inflationsschutz bezeichnet.

Dafür gibt es nachvollziehbare Gründe:

• Baukosten können steigen;
• Mieten können angepasst oder indexiert werden;
• Bauland ist begrenzt;
• nominale Immobilienwerte können zunehmen.

Das bedeutet jedoch nicht, dass jede Immobilie automatisch ihre reale Kaufkraft erhält.

Ein Objekt in einer Lage mit rückläufiger Nachfrage, hohen zukünftigen Kosten oder funktionaler Überalterung kann sich selbst in einem inflationären Umfeld schwach entwickeln.

Deshalb sollte zwischen:

nominaler Rendite und realer Rendite nach Inflation

unterschieden werden.

Eine Anlage mit 4 % nominaler Rendite bei 3 % Inflation hat einen völlig anderen wirtschaftlichen Effekt als dieselbe nominale Rendite bei 1 % Inflation.

Immobilien gehören zu den Anlageklassen, bei denen auch private Investoren vergleichsweise einfach Fremdkapital einsetzen können.

Das ist einer ihrer großen Vorteile.

Gleichzeitig ist es ein zentraler Risikofaktor.

Liegt die Rendite des Assets deutlich über den effektiven Finanzierungskosten, kann Fremdkapital die Eigenkapitalrendite erhöhen.

Steigen jedoch:

• die Zinsen;
• fällt die Miete;
• entsteht Leerstand;
• wird eine große Reparatur notwendig;
• sinkt der Immobilienwert,

verstärkt der finanzielle Hebel den negativen Effekt.

Ein professioneller Investor fragt deshalb nicht nur:

„Wie viel Kredit kann ich bekommen?“

sondern:

„Wie viel Fremdkapital kann dieses Asset sicher tragen?“

Nehmen wir folgende Immobilie:

Kaufpreis:

180.000 €

Erwerbsnebenkosten, Möblierung und anfängliche Vorbereitung:

10.000 €

Gesamtinvestition:

190.000 €

Marktmiete pro Monat:

950 €

Potenzielle Jahresmiete:

11.400 €

Nach Berücksichtigung von Leerstand und möglichem Mietausfall ergibt sich ein effektiver Ertrag von ungefähr:

10.830 €

Operative Kosten einschließlich angemessener Instandhaltungsrücklage:

2.750 €

Damit beträgt das Net Operating Income:

NOI = 8.080 €

Die Bruttomietrendite auf die Gesamtinvestition beträgt:

11.400 € / 190.000 € = 6,0 %

Die operative Rendite beträgt jedoch:

8.080 € / 190.000 € ≈ 4,25 %

Genau diese Differenz ist entscheidend.

Auf den ersten Blick handelt es sich um ein „6-%-Investment“.

Nach realistischeren Annahmen generiert das Asset jedoch rund 4,25 % operative Rendite vor Finanzierung und Steuern.

Die eigentliche Investmentfrage lautet deshalb:

Sind 4,25 % Rendite ausreichend für das Risiko, die Illiquidität und den Verwaltungsaufwand dieses konkreten Assets?

Das ist die wirtschaftlich relevante Frage.

Nicht nur, ob „die Miete die Kosten deckt“.

Eine gute Investition sollte nicht nur unter optimalen Bedingungen funktionieren.

Vor dem Kauf ist es sinnvoll, mindestens drei Szenarien zu modellieren.

Unsere realistischen Erwartungen hinsichtlich:

• Miete;
• Auslastung;
• Kosten;
• Zinsen;
• zukünftiger Wertentwicklung.

Zum Beispiel:

• 10 % niedrigere Miete;
• zwei Monate Leerstand;
• 20 % höhere Betriebskosten;
• höherer Zinssatz;
• unerwartete größere Reparatur;
• keine Wertsteigerung.

Zum Beispiel höhere Mieten, dauerhaft hohe Auslastung und eine positive Entwicklung der Lage.

Die wichtigste Frage ist jedoch nicht, wie attraktiv die Investition im positiven Szenario aussieht.

Sondern:

Können wir das Negativszenario finanziell tragen?

Für eine fundierte Analyse einer Investmentimmobilie sollten mindestens folgende Größen bekannt sein:

Kaufpreis Was zahlen wir tatsächlich für das Asset?

Gesamtinvestition Wie viel Kapital wird einschließlich aller Kosten, Renovierungen und Vorbereitungsmaßnahmen benötigt?

Marktmiete Welche Miete lässt sich heute realistisch erzielen?

Potenzielle Jahresmiete Wie hoch ist der maximale Mietertrag bei vollständiger Vermietung?

Vacancy Rate Welcher Anteil der Einnahmen dürfte aufgrund von Leerstand oder Mieterwechsel verloren gehen?

Effektive Einnahmen Welche Einnahmen verbleiben nach Berücksichtigung des Leerstands?

Operative Kosten Welche Kosten entstehen für normalen Betrieb und Verwaltung?

NOI Welchen Ertrag generiert die Immobilie selbst vor Finanzierung und Steuern?

Bruttomietrendite Wie hoch ist die Bruttomiete im Verhältnis zur Gesamtinvestition?

Cap Rate Welchen Netto-Betriebsertrag generiert das Asset im Verhältnis zu seinem Wert?

Cashflow Wie viel Liquidität verbleibt nach Kosten und Finanzierung?

Cash-on-Cash Return Wie effizient arbeitet das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital?

LTV Welcher Anteil des Immobilienwerts ist fremdfinanziert?

DSCR Wie sicher kann der Ertrag der Immobilie den Schuldendienst decken?

CapEx Welche größeren zukünftigen Investitionen sind zu erwarten?

IRR Welche annualisierte Rendite erwarten wir über die gesamte Investitionsperiode unter Berücksichtigung des Zeitpunkts der Zahlungsströme?

NPV Schafft die Investition gegenüber unserer geforderten Mindestrendite zusätzlichen Wert?

Equity Multiple Wie viel Kapital erwarten wir insgesamt für jeden investierten Euro zurück?

Exit Value Zu welchem realistischen Wert könnte das Asset später verkauft werden?

Liquidität Wie einfach lässt sich die Immobilie wieder verkaufen?

Investmenthorizont Wie lange wollen wir das Asset halten?

Dies ist einer der wichtigsten Punkte.

Eine Immobilie mit 8 % Bruttomietrendite ist nicht automatisch besser als eine mit 5 %.

Eine niedrige Cap Rate bedeutet nicht automatisch, dass ein Asset schlecht ist.

Ein sehr hoher Cash-on-Cash Return kann lediglich das Ergebnis einer extrem aggressiven Fremdfinanzierung sein.

Eine hohe IRR kann durch unrealistische Annahmen zum zukünftigen Verkaufspreis entstehen.

Keine einzelne Kennzahl kann allein beantworten, ob eine Immobilieninvestition attraktiv ist.

Entscheidend ist die Kombination aus Rendite, Risiko, Finanzierung, Liquidität und langfristiger Werthaltigkeit.

Bei einer selbstgenutzten Immobilie können Kriterien wie folgende vollkommen rational sein:

• emotionale Bindung;
• Nähe zur Familie;
• eine bestimmte Aussicht;
• größere Fläche als wirtschaftlich erforderlich;
• individuelles Design.

Bei einer Investmentimmobilie sind solche Merkmale nur relevant, soweit sie Einfluss haben auf:

• Nachfrage;
• Miete;
• Kosten;
• Liquidität;
• zukünftigen Wert.

Die Frage:

„Würde ich selbst hier wohnen?“

ist deshalb kein ausreichender Investmenttest.

Die bessere Frage lautet:

„Wird es in fünf oder zehn Jahren genügend Menschen geben, die diese Immobilie zu wirtschaftlich sinnvollen Konditionen mieten oder kaufen möchten?“

Eine Immobilie kann ein sehr attraktiver Investmentbaustein sein.

Sie kann laufende Einnahmen generieren, Kapital erhalten, den sinnvollen Einsatz von Fremdfinanzierung ermöglichen und dem Investor in bestimmten Fällen die Möglichkeit geben, Wert und Ertrag aktiv zu verbessern.

Aber eine Immobilie ist nicht automatisch eine gute Investition, nur weil sie unbewegliches Eigentum darstellt.

Ein gutes Investment besitzt:

einen nachvollziehbaren Einstiegspreis; nachhaltige Einnahmen; kontrollierbare Kosten; eine angemessene Finanzierung; ausreichende Liquidität; ein verständliches Risikoprofil; und realistische langfristige Wertperspektiven.

Eine professionelle Investmentanalyse beginnt deshalb nicht mit der Frage:

„Wie hoch ist der Preis pro Quadratmeter?“

Sondern mit:

„Welche Cashflows generiert dieses Asset, wie viel Kapital muss ich einsetzen, welche Risiken übernehme ich und ist die erwartete Rendite für diese Risiken ausreichend?“

Genau darin liegt der Unterschied zwischen dem Kauf einer Immobilie und einer Investition in ein Immobilien-Asset.

Die in diesem Artikel erläuterten Kennzahlen und Methoden werden im professionellen Immobilien- und Investmentbereich zur Analyse von ertragsorientierten Immobilien eingesetzt.

Der Ertragsansatz betrachtet den Wert eines Assets auf Grundlage der Einnahmen, die es generieren kann. Bei komplexeren Investitionen ermöglicht eine Discounted-Cashflow-Analyse – DCF – die Modellierung und Diskontierung zukünftiger Einnahmen, Kosten und eines möglichen Verkaufserlöses über konkrete Zeiträume.

Die dargestellten Formeln und Beispiele dienen der Veranschaulichung.

Eine reale Investmentanalyse muss an die konkrete Immobilie, den Mietvertrag, die steuerliche Situation, die Finanzierungsstruktur und die individuellen Ziele des Investors angepasst werden.

Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine individuelle Anlage-, Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar.