Разходи при покупко-продажба на недвижим имот през 2026 г.: данъци, нотариални такси и кой какво плаща

Покупката или продажбата на недвижим имот не приключва с договорената цена. Около самата сделка възникват редица допълнителни разходи – местен данък, нотариални и регистрационни такси, разходи за документи, правна проверка, банково финансиране и евентуално посредническо възнаграждение.

Често се среща твърдението, че допълнителните разходи са „около 4–8% от цената на имота“. Подобен ориентир може да бъде полезен за първоначално бюджетиране, но не е универсално правило.

Задължителните разходи по прехвърлянето зависят основно от:

• общината, в която се намира имотът;
• материалния интерес на сделката;
• начина, по който купувачът и продавачът са договорили разпределението на разноските;
• наличието или липсата на ипотечно финансиране;
• използването на адвокат, посредник, специална сметка на нотариуса или други допълнителни услуги.

Затова професионалният подход е разходите да бъдат изчислени за конкретната сделка още преди подписването на предварителния договор.

Най-общо можем да ги разделим в три групи.

Това са:

1. местен данък при възмездно придобиване;
2. нотариална такса;
3. държавна такса за вписване на нотариалния акт.

Тук могат да попаднат:

• кадастрални документи;
• удостоверения от Имотния регистър;
• правна проверка;
• адвокатско възнаграждение;
• преводи и легализации при чуждестранни лица;
• банкови преводи или специална сметка на нотариуса.

Например:

• банкова оценка;
• разходи за ипотека;
• банкови такси;
• застраховки;
• възнаграждение на агенция за недвижими имоти.

Точно разграничаването на тези три групи е важно, защото не всеки разход възниква при всяка сделка.

Това обикновено е най-големият от задължителните разходи по прехвърлянето.

Съгласно Закона за местните данъци и такси общинският съвет определя ставката на данъка при възмездно придобиване в границите от 0,1% до 3%. Следователно няма еднакъв размер за цяла България и конкретната ставка трябва да бъде проверена според общината, в която се намира имотът.

При недвижим имот данъчната основа е по-високата стойност между:

• уговорената цена по сделката; и
• данъчната оценка на имота.

Следователно продажба на цена €150 000 при данъчна оценка €70 000 означава, че данъкът се изчислява върху €150 000.

Ако по изключение данъчната оценка е по-висока от договорената цена, основата ще бъде данъчната оценка.

По правилото на чл. 45 ЗМДТ данъкът се заплаща от приобретателя – обичайно купувача, освен ако страните не са договорили друго.

Законът изрично допуска да бъде уговорено данъкът да се поеме от двете страни или от продавача.

Това е важна причина разпределението на разходите да бъде записано ясно в предварителния договор.

Продажбата на недвижим имот се извършва с нотариален акт и за нотариалното производство се дължи нотариална такса.

За разлика от местния данък тя не е фиксиран процент от цената.

Таксата се определя по прогресивна скала съгласно Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Колкото по-висок е материалният интерес, толкова по-нисък става относителният процент на нотариалната такса.

При възмездна сделка договорната цена има значение при определянето на удостоверявания материален интерес, а законът предвижда при различни оценки таксата да се събира върху приложимата по-висока стойност.

Към нотариалното възнаграждение се начислява ДДС съобразно приложимия данъчен режим.

При материален интерес от €100 000 базовата нотариална такса по тарифата е приблизително €471 без ДДС, или около €565 с ДДС.

При материален интерес от €200 000 тя е приблизително €671 без ДДС, или около €805 с ДДС.

Това е ориентировъчно изчисление на основната пропорционална нотариална такса. Конкретната нотариална сметка може да съдържа и други нотариални действия или разноски.

След подписването нотариалният акт се представя за вписване в Имотния регистър към Агенцията по вписванията.

Държавната такса е 0,1% от стойността, върху която е таксуван актът, като тарифата предвижда и минимална такса.

Например:

• при материален интерес €100 000 – приблизително €100;
• при материален интерес €200 000 – приблизително €200.

Важно е да се прави разграничение между тази такса и нотариалната такса – това са две отделни плащания.

Това е един от най-често неразбираните въпроси при сделките.

Чл. 186 от Закона за задълженията и договорите предвижда, че при продажба на недвижим имот разноските по договора и разходите във връзка с прехвърлянето се заплащат от страните по равно.

Това обаче не означава, че всяка сделка задължително трябва да бъде приключена при разпределение 50/50.

Страните могат да уговорят различно разпределение.

На практика се срещат няколко модела.

Купувачът и продавачът договарят помежду си разпределение на местния данък, нотариалните разноски и таксата за вписване.

Това е най-близкият до общото правило на чл. 186 ЗЗД подход.

При много сделки страните договарят купувачът да поеме местния данък и разходите по нотариалното прехвърляне.

Това може да бъде част от ценовите преговори и не трябва да се възприема като автоматично законово задължение за всички сделки.

Например:

„Продавачът следва да получи нетно €200 000, като разходите по прехвърлянето са за сметка на купувача.“

Такъв модел е възможен, но трябва да бъде формулиран много ясно, за да няма спор кои точно разходи се включват – местен данък, нотариална такса, вписване, банкови разходи, документи и други.

Не разчитайте на понятия като „обичайната практика“.

Запишете изрично в предварителния договор кой плаща:

• местния данък;
• нотариалната такса;
• таксата за вписване;
• банковите разходи;
• документите;
• посредническите възнаграждения.

Така въпросът е решен преди деня на нотариалното изповядване.

Да приемем следния пример:

• цена на имота: €100 000;
• данъчната оценка е по-ниска;
• местният данък в съответната община е 3%;
• няма ипотечен кредит;
• купувачът е договорил да поеме всички основни разходи по прехвърлянето.

Тогава приблизителната сметка би изглеждала така:

Местен данък – 3%: €3 000

Нотариална такса с ДДС: приблизително €565

Такса за вписване – 0,1%: €100

Общо основни разходи по прехвърлянето: приблизително €3 665

Тоест около 3,7% от стойността на имота.

В тази сметка не са включени:

• брокерска комисиона;
• адвокат;
• банкови преводи;
• ипотека;
• оценител;
• застраховки;
• допълнителни нотариални действия;
• административни документи.

Затова купувач, който използва кредит и посреднически услуги, трябва да предвиди значително по-голям резерв.

Покупката с ипотечно финансиране създава втори пакет разходи, който не трябва да се смесва с разходите по самата покупко-продажба.

Възможно е да бъдат дължими:

Банката обичайно изисква оценка от одобрен или приет от нея оценител.

Размерът на разхода зависи от банката, вида на имота и конкретния оценител.

В зависимост от продукта могат да възникнат такси за:

• разглеждане или обработка;
• управление на кредита;
• банкови сметки;
• превод на покупната цена;
• други услуги по тарифата на банката.

Те не трябва да се приемат като фиксирани пазарни суми – условията между отделните банки се различават съществено.

Договорната ипотека представлява отделно нотариално действие.

При нея възникват:

• нотариална такса според материалния интерес на ипотеката;
• такса за вписване в Имотния регистър.

Таксата за вписване на ипотеката също попада под приложимата ставка от 0,1% за вписване на акт.

Банката може да изисква имуществена застраховка, а в зависимост от продукта могат да бъдат предложени или изисквани и други застрахователни покрития.

Някои банки изискват след приключване на сделката удостоверяване на вписването на ипотеката и проверка на нейния ред.

Изискванията се различават според кредитната институция.

Практически съвет: преди подписване на предварителния договор купувачът трябва да поиска от банката пълна разбивка не само на лихвения процент, а на всички еднократни разходи около отпускането и обезпечаването на кредита.

Продавачът трябва да осигури документите, необходими за доказване на собствеността и извършването на сделката.

Конкретният комплект зависи от имота и начина, по който е придобит.

Обичайно могат да бъдат необходими:

Например нотариален акт, договор, съдебно решение, удостоверение за наследници и предходни актове според случая.

Издава се от общината по местонахождение на имота.

Освен стойността на данъчната оценка документът има значение и за установяване на задълженията за местни данъци за самия имот.

При район с одобрена кадастрална карта за сделката се изисква съответният кадастрален документ.

За апартамент или друг самостоятелен обект това обикновено е схема на самостоятелен обект.

Към 2026 г. обикновената услуга на АГКК за схема на самостоятелен обект струва €10,23 на хартиен носител или €7,16 за електронен PDF документ. За бърза услуга таксата се увеличава.

Удостоверението за имот от Имотния регистър показва вписаните права и тежести – например ипотеки, възбрани и други вписвания – или удостоверява липсата им за заявения период.

То е важен инструмент за правната проверка, макар че конкретният комплект документи зависи от сделката и евентуалните изисквания на финансиращата банка.

В зависимост от случая може да са необходими:

• удостоверение за наследници;
• документи за граждански брак или имуществен режим;
• документи за идентичност на имота;
• строителни книжа;
• документи за заличаване или погасяване на съществуваща ипотека;
• пълномощни;
• декларации, изисквани при нотариалното производство.

По-стари статии и списъци с документи често посочват, че продавачът трябва да представи удостоверение от НАП за липса на публични задължения.

Това вече не е актуалният механизъм.

От 3 май 2024 г. при сделки с недвижими имоти нотариусът извършва електронна проверка в НАП дали прехвърлителят има непогасени публични задължения, подлежащи на принудително изпълнение.

Ако такива задължения съществуват, законът допуска при определени условия те да бъдат погасени включително от сумата по сделката.

Следователно посочването на „удостоверение по чл. 87, ал. 10 ДОПК“ като стандартен задължителен документ на продавача би било остаряло.

Тук съществуват много погрешни разбирания.

Не е правилно да се каже просто:

„Ако продадете имот до три години, плащате 10% данък върху печалбата.“

Правилата са по-детайлни.

За физическо лице ЗДДФЛ освобождава от облагане дохода от продажба или замяна на:

• един жилищен недвижим имот, ако между придобиването и продажбата са изминали повече от 3 години;
• до два недвижими имота, ако между придобиването и продажбата са изминали повече от 5 години;
• селскостопански и горски имоти независимо от броя им, при спазване на петгодишния срок.

Това означава, че освобождаването не се определя просто от това дали имотът е бил „купен“, „дарен“ или „заменен“ по начина, описван в много популярни статии.

Облагаемият доход от продажба или замяна на недвижим имот е положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване, намалена с 10% разходи.

След това доходът участва при определянето на данъчното задължение на физическото лице.

Следователно 10-процентният данък не трябва да се описва като автоматични „10% върху разликата между продажната и покупната цена“, без да се отчете начинът, по който законът определя облагаемия доход.

Тези правила се отнасят до физически лица извън специфични случаи на стопанска или търговска дейност.

Когато продавачът е дружество, едноличен търговец, лице, извършващо продажбите като стопанска дейност, или сделката има специфичен ДДС режим, данъчният анализ е различен.

При стандартна продажба между физически лица ДДС обичайно не е отделен елемент на покупната цена.

При сделки с инвеститори, строителни дружества и други регистрирани по ДДС продавачи обаче режимът може да бъде различен.

Затова при ново строителство купувачът трябва изрично да провери:

Обявената цена включва ли ДДС?

Цена от €150 000 „без ДДС“ и цена от €150 000 „с включен ДДС“ очевидно представляват две напълно различни финансови предложения.

ДДС статутът зависи от продавача, вида и характеристиките на имота и конкретната сделка, поради което при съмнение следва да бъде направена индивидуална данъчна проверка.

Няма универсална „правилна цена“ за правната проверка на недвижим имот.

Размерът на адвокатското възнаграждение зависи от:

• сложността на собствеността;
• броя на предходните сделки;
• наличие на наследяване;
• ипотеки или възбрани;
• съсобственост;
• строителна документация;
• необходимост от изготвяне или договаряне на предварителен договор;
• особености на финансирането.

По-важният въпрос от цената е обхватът на проверката.

Добрата правна проверка не се изчерпва с едно удостоверение за тежести. Тя трябва да проследи собствеността и документите достатъчно подробно, за да бъдат идентифицирани съществени правни рискове преди плащането на значително капаро или остатъка от продажната цена.

Посредническото възнаграждение е отделно от държавните и нотариалните такси.

В България няма законово определен стандартен процент за брокерска комисиона.

Размерът, моментът на възникване и начинът на плащане трябва да бъдат определени в договора между клиента и посредника.

Възможни са различни модели:

• само продавачът заплаща посредническо възнаграждение;
• само купувачът има договор със свой посредник;
• и двете страни имат различни посредници;
• един посредник работи с двете страни при ясно договорени условия.

Затова не е коректно брокерската комисиона да се включва автоматично към „нотариалните разходи“.

Това са два напълно различни вида плащания.

При сделка с недвижим имот моментът на плащането е не по-малко важен от размера на таксите.

Законът позволява сумата по сделката да бъде преведена по специална банкова сметка на нотариуса.

Условията за постъпване и освобождаване на средствата се уреждат с писмено споразумение между нотариуса и страните. Средствата по тази сметка са защитени от принудително изпълнение за лични задължения на нотариуса.

Това е различен механизъм от обикновен банков превод между купувач и продавач.

При по-сложни сделки – например заличаване на ипотека на продавача, едновременно банково финансиране или няколко получатели на продажната цена – механизмът на плащане трябва да бъде структуриран предварително.

Понякога страните могат да бъдат изкушени да посочат цена, по-ниска от действително уговорената, с цел намаляване на местния данък и нотариалните разходи.

Това създава сериозни правни и данъчни рискове.

При възмездните сделки с недвижим имот страните декларират в нотариалния акт, че посочената сума е действително уговореното плащане по сделката.

Освен данъчния аспект, занижаването на официалната цена може да създаде проблем и за доказването на реално платената сума при бъдещ спор.

Професионалният подход е нотариалният акт и платежните документи да отразяват действителните условия на сделката.

Няма един процент, който да бъде правилен за всички сделки.

За купувач без банков кредит най-голямата променлива обикновено е местният данък – между 0,1% и 3% според общината – към който се добавят нотариалната такса и 0,1% такса за вписване.

Ако купувачът използва:

• ипотечен кредит;
• адвокат;
• посредник;
• специална банкова или нотариална сметка;
• преводи и други услуги,

общият бюджет може да стане значително по-висок.

Затова вместо общото правило „предвидете още 5%“, по-добрият подход е да се направи конкретен бюджет още преди поемането на договорно задължение.

Преди подписването му страните е добре да са постигнали ясно съгласие поне по следните финансови въпроси:

1. Каква е окончателната продажна цена?
2. Включва ли цената ДДС, ако е приложимо?
3. Какъв е размерът и характерът на първоначалното плащане?
4. Кога и как се плаща остатъкът?
5. Кой поема местния данък?
6. Кой поема нотариалната такса?
7. Кой поема таксата за вписване?
8. Кой заплаща документите по подготовка на сделката?
9. Какво се случва, ако имотът има ипотека?
10. Как се процедира при банков кредит на купувача?
11. Кога се предава владението и ключовете?
12. Какви посреднически възнаграждения дължи всяка от страните?

Когато тези въпроси са оставени за деня на нотариалната сделка, рискът от конфликт нараства значително.

Местен данък при придобиване

По закон данъкът се дължи от приобретателя, обичайно купувача. Страните обаче могат изрично да договорят друго разпределение.

Нотариални и други разходи по прехвърлянето

По общото правило при продажба на недвижим имот разноските по договора и прехвърлянето се поемат от страните по равно. Купувачът и продавачът могат да уговорят различен модел.

Такса за вписване на нотариалния акт

Тя е част от разходите по прехвърлянето и може да бъде разпределена между страните според уговореното между тях.

Документи за подготовка на продажбата

Продавачът обичайно организира и заплаща документите, свързани с доказването на собствеността и подготовката на имота за продажба. При конкретна сделка може да бъде уговорено и друго.

Разходи по ипотечния кредит на купувача

Таксите и разходите, свързани с получаването на банков кредит, обичайно са за сметка на купувача.

Разходи за учредяване на ипотека

Нотариалната такса, вписването на ипотеката и свързаните банкови разходи обичайно се поемат от купувача, тъй като ипотеката обезпечава неговото финансиране.

Адвокатско възнаграждение

Всеки заплаща адвоката, когото е ангажирал, освен ако страните изрично не са договорили друго.

Брокерска комисиона

Посредническото възнаграждение се заплаща съгласно договора с агенцията или брокера. Няма законово правило, според което купувачът или продавачът задължително трябва да плаща определен процент.

Разходите при покупко-продажба на недвижим имот не трябва да се разглеждат като фиксиран процент, добавен механично към цената.

Някои от тях са определени със закон и тарифи. Други зависят от общината. Трети са изцяло резултат от договореност между страните или от начина на финансиране.

Затова правилният въпрос не е:

„Колко процента са нотариалните разходи?“

а:

„Каква ще бъде пълната финансова рамка на конкретната сделка и кой поема всеки отделен разход?“

Когато тази рамка е изяснена още преди предварителния договор, купувачът знае реалната цена на придобиването, продавачът знае каква нетна сума ще получи, а рискът от неприятни изненади в деня на нотариалното прехвърляне е значително по-нисък.

Материалът има общ информационен характер и не представлява индивидуален правен, данъчен или финансов съвет. Правният и данъчният режим може да се различава според страните по сделката, вида на имота, начина на придобиване, наличието на ипотека, ДДС статута и други конкретни обстоятелства.